Autor: Mr.sc. Vlado Skorup dipl.iur, sudac Županijskog suda u Rijeci
Kompleksnost problematike pomorskog dobra vezana je i uz njegov vlasničkopravni aspekt. Vlasništvo kao temeljno stvarno pravo, zaštićeno Ustavom, ne može “prijeći granicu” pomorskog dobra niti na njemu postići onakav učinak kakav se od tog pravnog instituta očekuje prema njegovoj pravnoj prirodi.
Pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.
U granicama vlasništva, vlasnik ima među ostalim pravima, pravo posjedovanja, uporabe, korištenja i raspolaganja svojom stvari. Međutim, mogućnost stjecanja stvarnih i obveznih prava na pomorskom dobru, njihov upis u zemljišne knjige, kao i prava koja proizlaze iz postupka pretvorbe društvenopravnih subjekata, koji je obuhvatio nekretnine koje su po zakonu pomorsko dobro ili im je takav status utvrđen odlukom nadležnog tijela, moraju poštivati posebnost uređenja odnosa koji traži pristup općem dobru. Rješenje sukoba oprečnih interesa, potrebe za zaštitom pomorskog dobra od njegove devastacije i nužnost njegovog gospodarskog valoriziranja, dodatno je otežano izuzetnom podnormiranošću pomorskog dobra i nedostatkom cjelovito razrađene dugoročne strategije njegove zaštite i iskorištavanja.
Upis pomorskog dobra u zemljišne knjige, obzirom na neujednačenost sudske prakse, traže ozbiljno promišljanje odgovora na pitanja koja se javljaju kada je riječ o pravima na pomorskom dobru u okviru trenutnog zakonskog uređenja. Pozitivno je u svakom slučaju ustrajanje na zabrani stjecanja prava vlasništva na pomorskom dobru.
Kada govorimo o pravu vlasništva, kao temeljnom stvarnom pravu, prvenstveno imamo na umu odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08. i 38/09., u nastavku teksta ZV, stupio je na snagu 1. siječnja 1997. godine), koje nam omogućavaju stjecanje stvarnih prava, uključujući i njihovu zaštitu.
Međutim, stvarnopravna regulacija pomorskog dobra de lege lata, odnosno primjena postojećih pravnih normi u praksi, predstavlja veoma složenu pravnu materiju, s mnogo otvorenih pitanja i ozbiljnih problema. Svakako to treba pripisati brojnim naslijeđenim pravnim problemima vezanim uz kopnenu komponentu pomorskog dobra, koja uključuje morsku obalu, kao i dio kopna koji je nastao nasipavanjem, u dijelu koji služi iskorištavanju.
Ustav Republike Hrvatske kao temeljni konstitutivni akt, jamči pravo vlasništva kao jedno od temeljnih prava čovjeka i građanina. Stoga je nepovredivost prava vlasništva, uz slobodu, jednakost, nacionalnu ravnopravnost i ravnopravnost spolova, poštivanje prava čovjeka, vladavinu prava, očuvanje prirode i čovjekova okoliša, proglasio jednom od najviših vrednota ustavnog poretka. Pravo vlasništva jamči se do te mjere da ga je tek kao iznimku, zakonom u interesu Republike Hrvatske, moguće ograničiti ili oduzeti uz naknadu tržišne vrijednosti u okviru postupka izvlaštenja.
Međutim, osim općeg, Ustav Republike Hrvatske propisuje i posebno stvarnopravno uređenje za određene stvari, polazeći od njihovog značaja za život šire zajednice. To prije svega znači da, bez obzira na titulara vlasništva, cijelo društvo ima legitiman interes da te stvari iskorištava i upotrebljava. More, morska obala, otoci i vode, pored ostalih vrednota propisanih čl. 52. st. 1. Ustava i zakonom su određeni kao dobra od interesa za Republiku Hrvatsku i uživaju njezinu osobitu zaštitu. Način na koji dobra od interesa za Republiku Hrvatsku ovlaštenici prava na njima i vlasnici mogu upotrebljavati i iskorištavati prema Ustavu propisano je posebnim zakonima.
Takva temeljna ustavnopravna formulacija traži pojašnjenje pojma “dobra od interesa za Republiku Hrvatsku”, u okviru kojeg treba razlikovati opće od javnog dobra.
Stvari, odnosno dobra, na koja se proteže stvarnopravni režim vlasništva, načelno dijelimo na opća i javna dobra. Njih možemo razvrstati u dvije podskupine; javna dobra u općoj upotrebi i javne stvari u javnoj upotrebi, namijenjene da neposredno služe javnim djelatnostima. Res communes omnium (opća dobra) predstavljaju zračni prostor, more, morska obala, unutrašnje vode i ostala dobra koja kao cjeline ne mogu biti objekti prava vlasništva niti drugih stvarnih prava. Res publicae (javna dobra) obuhvaćaju res publicae in publico uso kao javna dobra u općoj upotrebi i podrazumijevaju javne ceste, luke, željeznice kao dobra na kojima se ne može imati pravo vlasništva i javne stvari u javnoj upotrebi namijenjene da neposredno služe javnim djelatnostima, u koju skupinu svrstavamo vojarne, sudske i školske zgrade i ostalo, na koje djeluje ograničeni stvarnopravni režim.
Po samoj prirodi stvari, izvan prometa (res extra commercium) su ona dobra koja ne mogu biti predmetom stvarnog prava, već su isključivo podložna javnom poretku, na koji način mogu služiti svim ljudima i u javne svrhe. Dakle, nisu sposobni biti objektom prava vlasništva i drugih stvarnih prava oni dijelovi prirode koji po svojim osobinama ne mogu biti u vlasti niti jedne fizičke ili pravne osobe pojedinačno, nego su na uporabi svih. O općim dobrima brigu vodi, njima upravlja i za to odgovara Republika Hrvatska, ako zakonom nije drukčije uređeno. Primjer za to su more i morska obala, odnosno pomorsko dobro, kao i objekti sagrađeni na njemu, što ih svrstava, u stvari od posebnog interesa za Republiku Hrvatsku, na kojima se ne može imati pravo vlasništva, pa slijedom toga u pravilu niti druga stvarna prava. Međutim, pravno nisu dijelovi općeg dobra one zgrade i druge građevine koje su na njemu izgrađene na temelju koncesije, pa one tvore zasebnu nekretninu dok koncesija traje.
Dakle, temeljna razlika općeg i javnog dobra sastoji se u mogućnosti da budu objekt stvarnih prava, a time i prava vlasništva. Za razliku od općih dobara, koja ne mogu biti u ničijem vlasništvu, javna dobra mogu biti u vlasništvu određenog javnopravnog subjekta i tako predstavljati dio njihove imovine.
Povijesni prikaz pravne regulative pomorskog dobra
Pravni status luka i morske obale kao općeg ili javnog dobra na kojem je svima bila dopuštena uporaba, propisan je još paragrafom 287. Austrijskog građanskog zakonika donesenim dana 1. lipnja 1811. godine, koji se na ovim se prostorima primjenjuje od 1. svibnja 1853. godine. Na taj način status pomorskog dobra bio je određen njegovom pravnom prirodom i namjenom općoj uporabi.
Tijekom razdoblja od 1918. do 1941. godine javno dobro bilo je uređeno Zakonom o državnom računovodstvu iz 1934. godine, da bi tek 1939. godine Uredbom sa zakonskom snagom o pomorskom javnom dobru bilo određeno koje nekretnine predstavljaju pomorsko dobro. Prema toj Uredbi javno dobro uključivalo je prostor morske obale, morske uvale, morske luke i pristaništa, lukobrane, nasipe, ušća rijeka koje se izlijevaju u more, kanale spojene s morem kao i sve ostale dijelove državnog teritorija na moru, koji po svojoj prirodi služe ili mogu služiti ili su namijenjeni pomorskom prometu ili općoj pomorskoj upotrebi, uključujući morski ribolov.
Cjeloviti pravni sustav pomorskog dobra po prvi put uređen je Zakonom o pomorskom i vodnom dobru, lukama i pristaništima koji je stupio na snagu 22. svibnja 1974. godine i bio na snazi do stupanja na snagu Pomorskog zakonika 22. ožujka 1994. godine (Narodne novine br. 17/94., 74/94. i 43/96. Prestao je važiti stupanjem na snagu Pomorskog zakonika NN 181/04, osim u dijelu koji sadrži odredbe o upisu brodova koje prestaju važiti osnivanjem upisnika jahti), kada je prestao važiti u dijelu koji se odnosio na pomorsko dobro (Ostale su na snazi samo odredbe čl. 67., 68., 69., 71., 73., 76., 77. i 79. koji su trebali prestati važiti donošenjem akata iz čl. 1043. PZ-a).
Istovremeno, primjena odredbi čl. 48. do 80. Pomorskog zakonika koje uređuju pomorsko dobro odgođena je do stupanja na snagu Zakona o morskim lukama. Bilo je to razdoblje pretvorbe društvenog vlasništva tijekom kojeg su poduzeća koje su koristila društveno vlasništvo u sustavu pomorskog dobra u pretvorbu uključivali objekte i zemljišta pomorskog dobra.
Pomorsko dobro od ožujak 1994. godine do listopada 2003. godine bilo je uređeno odredbama Pomorskog zakonika i Zakon o morskim lukama (Narodne novine br. 108/95. i 97/00). Nezadovoljavajuće zakonodavno rješenje koje je trebalo na cjeloviti način urediti institut pomorskog dobra, rezultiralo je novim Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama (Narodne novine br. 158/03., 100/04 i čl. 82. Zakon o gradnji, 141/06). Očito je bila namjera da se sustavnije i preglednije uredi ukupnost odnosa vezanih uz pomorsko dobro.
Pomorsko dobro de lege lata
Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama stupio je na snagu dana 15. listopada 2003. godine. Njegovim stupanjem na snagu ovog Zakona prestali su važiti članci 48. – 80., članak 190. stavak 2, članak 1017. i 1018. i članak 1038. i 1039. Pomorskog zakonika koji se odnose na pomorsko dobro, kao i Zakon o morskim lukama.
Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama na cjelovit način obuhvaća područje pomorskog dobra i morskih luka, tako da uređujući pravni status pomorskog dobra, utvrđujući njegove granica te upravljanje i zaštitu, definira pomorsko dobro kao opće dobro od interesa za Republiku Hrvatsku, koje uživa njezinu osobitu zaštitu, a upotrebljava se ili koristi pod uvjetima i na način propisan tim istim Zakonom. Pomorsko dobro u tom smislu čine unutarnje morske vode i teritorijalno more, njihovo dno i podzemlje te dio kopna koji je po svojoj prirodi namijenjen općoj upotrebi ili je proglašen takvim, kao i sve što je s tim dijelom kopna trajno spojeno na površini ili ispod nje. Dijelom kopna smatra se, morska obala, luke, nasipi, sprudovi, hridi, grebeni, plaže, ušća rijeka koje se izlijevaju u more, kanali spojeni s morem, te u moru i morskom podzemlju živa i neživa prirodna bogatstva.
Građevine i drugi objekti na pomorskom dobru, koji su trajno povezani s pomorskim dobrom smatraju se pripadnošću pomorskog dobra, s time da se na pomorskom dobru ne može se stjecati pravo vlasništva ni druga stvarna prava po bilo kojoj osnovi. U okviru posebne upotrebe pomorskog dobra, ukoliko se ne obavlja radi stjecanja dobiti, dopuštena je gradnja objekata infrastrukture, građevina za potrebe obrane, unutarnjih poslova, regulaciju rijeka, kao i građevina namijenjenih za potrebe vjerskih zajednica, kulture, socijalne skrbi, odgoja i obrazovanja, znanosti, informiranja, športa, zdravstva, ali i humanitarnih djelatnosti. Odluka, a zatim i ugovor o koncesiji omogućavaju ovlašteniku prava da za potrebe gospodarskog korištenja pomorskog dobra koristi i izgradi građevine od važnosti za županiju i Republiku Hrvatsku. O tom rangiranju značaja pojedinog objekata ovisi na koji rok će nadležno upravno tijelo županije, odnosno Vlada Republike Hrvatske omogućiti korištenje ili gradnju građevine.
To načelo jedinstvenosti nekretnine, stipulirano je i odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Ono uvažava posebnost statusa građevina i zgrada sagrađenih na općem dobru. Stoga nisu dijelovi općega dobra one zgrade i druge građevine koje su na njemu izgrađene na temelju koncesije, pa one tvore zasebnu nekretninu dok koncesija traje. Isto tako nisu dijelovi zemljišta one zgrade i druge građevine koje su trajno povezane s tim zemljištem ako ih od njega pravno odvaja stvarno pravo koje svojega nositelja ovlašćuje da na tom tuđem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu. Identično je i u situaciji kada su zgrade i druge građevine od zemljišta ili općeg dobra pravno odvojene na zakonu osnovanom koncesijom koja svojega nositelja ovlašćuje da na tome ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu. Trajanje koncesije određuje specifično vremensko ograničenje prava vlasništva na tim objektima kao posebnim nekretninama u odnosu na pomorsko dobro i tako mijenja njihov pravni status, dopuštajući razdvajanje građevina od pomorskog dobra kao općeg dobra.
Nema dvojbe međutim kada je riječ o Zakonu o pomorskom dobru i morskim lukama. On je vrlo jasan, kada propisuje da se na pomorskom dobru ne može stjecati pravo vlasništva ni druga stvarna prava po bilo kojoj osnovi. Pomorsko dobro u naravi je nekretnina, a upravo su one predmet stvarnih prava. Doktrinarno je stajalište da neke vrste prava ili bilo što drugo vezano uz to, mogu biti izjednačeni s nekretninama ukoliko su spojeni s vlasništvom nepokretnih stvari ili su njihov teret ili su pak zakonom proglašeni nekretninom. No isto tako stvarna prava koja postoje na zemljištu ne protežu se na one zgrade koje su s nekretninom fizički spojene, ali ne trajno, nego samo radi neke prolazne namjene, ili pak one zgrade i građevine koje su se trajno spojile s nekretninom, ako ih od nje pravno odvaja koje stvarno pravo koje svojeg nositelja ovlašćuje da ne tuđem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svojem vlasništvu – pravo građenja. Dakle, u okviru zatvorenog broja stvarnih prava, osim prava vlasništva, razlikujemo niz ograničenih stvarnih prava, kao što su služnosti, pravo građenja, pravo stvarnih tereta ili pak prava koja ovlašćuju njihovog nosioca da koriste tu stvar, ili da mu ona, odnosno njezina vrijednost služi kao sredstvo osiguranja tražbine, za založno pravo.
Dopuštaju li stoga, slijedom takvog razmišljanja, odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama, kao i drugih pratećih propisa, da na pomorskom dobru ipak mogu postojati neka stvarna prava (ne doduše eksplicite, ali na jedan suptilan, posredan način)? Odgovor na pitanja, koja su to uopće prava, mogu li se i kako upisati u zemljišne knjige te konačno kako koncesiju na pomorskom dobru, kao obveznopravni ugovor, tumačeći taj pojam gramatički i teleološki možemo nakon upisa u zemljišne knjige transformirati u apsolutno, stvarno pravo, koje ovlašćuje svojeg nositelja prema svakome i time opterećuje pomorsko dobro, vjerojatno zahtijeva umijeće sistemskog tumačenja kroz razumijevanja i tumačenja odnosa instituta stvarnog prava i pomorskog dobra. Operativna sloboda razrade tog odnosa, koju ćemo koristiti u nastavku, ma koliko bila “prikladna” i “razumna” sigurno neće rezultirati uspostavom cenakuluma, no to uostalom i ne bi trebao biti cilj.
Otvorena pitanja upisa u zemljišne knjige
Pretpostavke za upis
Zakon o zemljišnim knjigama (Narodne novine br. 91/96., 137/99., 73/00., 114/01., 100/04., 107/07. i 152/08. u nastavku teksta: ZZK) odredbom čl. 43. st. 1. propisuje da će se upisi u zemljišnu knjigu dopustiti samo na temelju isprava sastavljenih u obliku propisanom za njihovu valjanost, pri čemu za upis knjižnog prava, njegove promjene, ograničenja ili prestanak, mora za to iz isprave biti vidljiv pravni temelj.
Naime, upisi u zemljišne knjige provode se na temelju rješenja zemljišnoknjižnog suda sukladno čl. 106. st. 1. ZZK, pri čemu je za odlučivanje o prijedlogu za upis mjerodavno stanje u trenutku kada je prijedlog stigao zemljišnoknjižnom sudu. Istovremeno, valja naglasiti da je upis u zemljišne knjige dopušten samo protiv osobe koja je u trenutku podnošenja prijedloga za upis u toj zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnik zemljišta ili nositelj prava glede kojeg se upis zahtijeva. Na taj način, cijeneći odredbu čl. 106. ZZK-a, zemljišnoknjižni sud odlučujući rješenjem o upisu, neovisno o tome je li prijedlog za upis podnesen izravno zemljišnoknjižnom sudu ili ga je odredio neki drugi sud, pri donošenju takvog rješenja primjenjuje pravila zemljišnoknjižnog postupka. Razlika je samo u tome, što će se u slučaju kada zemljišnoknjižni upis određuje drugi sud ili drugo nadležno tijelo, a ne zemljišnoknjižni sud ispitivanju ograničiti na to je li takav upis provediv, obzirom na zemljišnoknjižno stanje te je li ga odredilo za to nadležno tijelo, dok glede ostalih pretpostavki odlučuje sud ili drugo tijelo koje upis dopušta. U tom smislu zemljišnoknjižni sud dužan je utvrditi je li u odluci kojom je određen upis kao nositelj knjižnog prava glede kojeg se takav upis određuje naveden knjižni prednik.
Dakle, upis u zemljišne knjige dopušten samo protiv osoba koje su u času podnošenja prijedloga za upis u toj zemljišnoj knjizi upisane kao vlasnici zemljišta ili nositelji prava glede kojeg se upis zahtijeva, ili koje bar istodobno budu kao takve uknjižene i predbilježene kao knjižni prednici. Iz takvog pravila sadržanog u odredbi čl.40. ZZK-a proizlazi da se u ispravi na temelju koje se zahtijeva upis mora točno navesti pravni prednik osobe u čiju se korist zahtijeva upis nekog knjižnog prava, odnosno kao nositelj prava glede kojeg se zahtijeva upis, pri čemu ne smije biti dvojbe u pogledu identiteta osobe.
Često se zaboravlja da zemljišnoknjižni sud nije parnični sud koji provodi probacioni postupak, već da postupa prema pravila izvanparničnog postupka. Dužan je utvrditi jedino je li upis, obzirom na zemljišnoknjižno stanje, provediv, tj. ograničiti se na ispitivanje pretpostavki provedivosti određenog upisa s obzirom na zemljišnoknjižno stanje u času kada je zemljišnoknjižnom sudu stigla odluka kojom je takav upis određen.
Kada je riječ o upisu predbilježbe, potrebno je naglasiti da ako isprava na temelju koje se zahtijeva upis ne odgovara svim posebnim pretpostavkama za uknjižbu, ali ispunjava opće pretpostavke za zemljišnoknjižni upis, na temelju te isprave može se dopustiti predbilježba ako ju je moguće provesti. Izneseno stajalište znači da se predbilježba može provesti jedino ako se upis zahtijeva protiv onoga koji je u vrijeme podnošenja zahtjeva za upis upisan kao nositelj knjižnog prava glede kojeg se zahtjeva upis ili bude istovremeno uknjižen ili predbilježen./p>
No, kada je riječ o osiguranju prisilnim zasnivanjem založnog prava na nekretnini, ono je moguće jedino uknjižbom u zemljišne knjige na način i uz posljedice kako to propisuju zakonske odredbe, ali ne i predbilježbom, jer je takav upis suprotan zakonu. Naime, tada se ne radi o predbilježbi založnog prava na nekretnini dužnika ili na pravu uknjiženom na nekretnini kao prethodnoj mjeri osiguranja, već o osiguranju prisilnim zasnivanjem založnog prava na nekretnini koje se može zasnovati jedino uknjižbom, a ne predbilježbom. Tada se radi o provedbi prisilnog sudskog založnog prava na temelju sudske odluke, kod čega iako zasnivanje prava zaloga na temelju mjere osiguranja i na temelju prethodne mjere spadaju u istu skupinu, postoje značajne razliku kada je riječ o upisu u zemljišne knjige. Temeljna razlika sastoji se u tome, da se predbilježbom osniva mjera prethodnog osiguranja kada predlagatelj raspolaže imperfektnom ovršnom ispravom, a uknjižbom kada predlagatelj raspolaže perfektnom ovršnom ispravom.
Pogreške pri upisu nisu rijetke, ali zato njihove posljedice, obzirom na značaj publicitetne funkcije zemljišnih knjiga mogu biti ozbiljne. S tim u svezi, tek u okviru osnovnih naznaka postupka, vrijedilo bi naglasiti da se tekst upisan u zemljišne knjizi ne smije tek tako naknadno mijenjati. Upis u zemljišne knjige može se provesti samo po nalogu koji je zemljišnoknjižni sud izdao u rješenju o upisu i ne drukčije nego prema sadržaju tog naloga. Ukoliko se prema stanju zemljišne knjige pokaže da se neki nalog ne može provesti, zemljišnoknjižni sud dužan je po službenoj dužnosti ispraviti rješenje o upisu na način i po postupku koji je propisan, kako odredbama Zemljišnoknjižnog poslovnika, tako i odredbama ZZK-a. Pri tome valja voditi računa da do pogrešnog upisa može doći samo u slučaju ako se provedeni upis u zemljišnoj knjizi ne slaže ili ne odgovara nalogu zemljišnoknjižnog suda u rješenju o upisu, odnosno ukoliko je upis proveden drukčije u odnosu na sadržaj tog naloga. Ako je upis proveden u zemljišnoj knjizi nalogom o upisu sadržanom u rješenju o upisu, tada nema uvjeta za provođenje postupka ispravka upisa, već nezadovoljna stranka može koristiti pravo da takvo rješenje ili pobija nekim od dopuštenih pravnih lijekova ili da koristi institut brisovne tužbe.
Istovremeno sud mora voditi računa o tome da ukoliko se uopće radi o pogrješki u upisu koja se opazila nakon provedenoga upisa, donesenoga na temelju sporazuma svih zainteresiranih osoba u postupku pred zemljišnoknjižnim sudom za ispravak pogrješnog upisa, koji u naravi odgovara odredbi čl. 88. Zemljišnoknjižnog poslovnika, tada je potrebno o tome donijeti posebno rješenje o ispravku te istovremeno voditi računa da je ukoliko se pogrješka u upisu ispravlja po službenoj dužnosti, moguće upis ispraviti bez vođenja postupka za ispravak pogrešnog upisa samo ako takav ispravak ne bi dovodio u pitanje već stečena prava niti dovodio u opasnost osobe koje postupaju s povjerenjem u zemljišne knjige.
U praksi se također često previđa da se rješenje o ispravku, dostavlja prema odredbama o dostavi, nakon što ga donese zemljišnoknjižni sudac, a ne zemljišnoknjižni referent, u čemu se ponekad griješi, budući da zemljišnoknjižni referent može donositi rješenja povodom prijedloga za upis, ali ne i rješenja povodom ispravka upisa.
Dakle, u toj situaciji potrebno je najprije utvrditi radi li se o pogrešnom upisu u zemljišne knjige, na način da je to moguće jedino u slučaju kada je upis proveden u zemljišnoj knjizi protivno nalogu zemljišnoknjižnog suda iz rješenja o upisu te tada provesti odgovarajući postupak koji podrazumijeva pozivanje svih zainteresiranih stranaka i postizanje sporazuma s njima oko ispravka. U protivnom stranka koja nije zadovoljna rješenjem o upisu može jedino pobijati takav upis putem brisovne tužbe, ali ne i putem instituta ispravka pogrešnog upisa ukoliko je do upisa došlo na temelju naloga i rješenja suda. Ne dođe li do sporazuma o ispravku, ostaje jedino mogućnost podnošenja tužbe za ispravak pogrešnog upisa, na koju zemljišnoknjižni sud upućuje osobe kojima određuje primjereni rok za pokretanje parnice, s ciljem da se tom tužbom dobije utvrđenje da je određeni upis zemljišne knjige pogrešan te da se zemljišnoknjižnom sudu presudom naloži i dozvoli ispravak pogrešnog upisa.
Provedba upisa
Usprkos proklamiranom načelu jedinstva nekretnina, ZV dopušta ovlašteniku da ugovorom o koncesiji na pomorskom dobru, kao općem dobru izvan vlasničkog režima ima zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu. Istovremeno odredbama ZZK nije uređeno pitanje upisa vlasništva zgrade izgrađene na temelju dodijeljene koncesije. Neka pravila možemo naći u odredbama Pravilnika o unutarnjem ustroju, vođenju zemljišnih knjiga i obavljanju drugih poslova u zemljišnoknjižnim odjelima sudova (Narodne novine, br. 81/97., 109/02., 123/02., 153/02. i 14/05. – Zemljišnoknjižni poslovnik) na način da se zgrade izgrađene na temelju koncesije upisuju se u EOP-zemljišnu knjigu po pravilima koja vrijede za upis zgrade sagrađene na pravu građenja, s time da upis zgrade znači osnivanje novog zemljišnoknjižnog tijela. To stvara neprihvatljivu situaciju podnormiranosti važnog segmenta pomorskog dobra prema kojoj je upis uređen podzakonskim aktom, dok zakon o tome ništa ne govori. Zanimljivo je u tom smislu jedno mišljenje prema koje ZZK kao lex specialis u odnosu za Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama ne dopušta mogućnost upisa temeljem zakonskih odredbi, već svojim odredbama određuje da je to moguće samo na temelju javnih ili privatnih isprava. Vodeći računa o načelu lex specialis derogat legi generali, ali i da lex posteriori derogat priori, prilikom upisa svakako treba cijeniti odredbe Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama kao temeljnoj odrednici kada je riječ o vlasništvu na zgradi zasnovanom ugovorom o koncesiji koja kao zasebna nekretnina može trajati dok traje koncesija.
Zatečeno stanje u naravi upućuje na zaključak da su duž obale izgrađeni brojni objekti u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba na koji način postoji upisano vlasništvo na pojedinim dijelovima pomorskog dobra. To znači da postoji veliki nesrazmjer između proklamiranog zakonskog nevlasničkog koncepta u okviru postojeće pravne regulative i zatečenog zemljišnoknjižnog stanja.
Zanimljivo je vidjeti na koji način i u kojem pravcu takav zakonodavni okvir doživljava svoje oživotvorenje u praksi i koje dvojbe nastaju kada se u prvi tren jednostavna zakonska načela moraju primijeniti u konkretnom slučaju. S dogmatskog i pragmatičnog stajališta svaki prinudni propis služi zaštiti temeljnih vrijednosti društva i pravne sigurnosti uopće. Pri tome, na žalost valja voditi računa da u pojedinim odlukama zauzeta pravna motrišta sudova, ne predstavljaju uvijek stajališta građanskopravnih odjela tih sudova. No i usprkos tome, argumentacija tih odluka ukazuje na aktualnost problema i upućuje na moguća rješenja, pa samim time predstavljaju nezaobilazan dio sudske prakse.
Jedna od dvojbi koje se nameću sama po sebi, odnosi se na to može li Republika Hrvatska zastupana po Državnom odvjetništvu Republike Hrvatske, tužbom tražiti utvrđenje da neke nekretnine predstavljaju pomorsko dobro, uz istodoban upis takve oznake u zemljišne knjige?
Stajališta o tom pitanju nisu jedinstvena. Pojedini sudovi prihvaćaju aktivnu legitimaciju Republike Hrvatske, no odbacuju tužbe smatrajući da ona može izravno, u skladu s evidencijom i katastrom pomorskog dobra, neovisno od parničnog postupka u zemljišne knjige izvršiti upis pomorskog dobra. S druge strane ipak se radi o tužbi iz nadležnosti redovnih sudova, pa bi za takvu vrstu spora trebao biti legitimiran državni odvjetnik koji radnje poduzima samostalno.
Pravno valjani način stjecanja može se dokazivati isključivo u parničnom postupku, a na državnom odvjetniku je teret dokazivanja pravno nevaljanog načina stjecanja prava vlasništva ili kojeg drugog prava na zemljištu i građevinama na pomorskom dobru.
Pored toga, Republika Hrvatska u zemljišnoknjižnim predmetima, u kojima joj nije dostavljeno rješenje o upisu, a nekretnina ima status pomorskog dobra, podnosi prijedlog zemljišnoknjižnom sudu radi ukidanja klauzule pravomoćnosti zemljišnoknjižnog rješenja, jer smatra da joj je kao stranci rješenje trebalo biti dostavljeno. U tim situacijama trebalo bi se prikloniti motrištu koje upućuju na to, da takav prijedlog treba odbaciti, jer ukoliko iz zemljišnoknjižnog postupka proizlazi da Republika Hrvatska nije stranka u tom postupku, a nekretnina po kulturi ne predstavlja pomorsko dobro i na taj način ne predstavlja opće dobro, Republika Hrvatska može pokretanjem odgovarajućeg postupka tražiti promjenu statusa nekretnine ili pak podnijeti tužbu radi utvrđenja da je predmetna nekretnina pomorsko dobro, uz istovremeno brisanje stvarnog prava sa imena upisanog vlasnika, pri čemu nitko (pa ni Republika Hrvatska), samo zato što mu nije bilo dostavljeno rješenje, ne može osporavati valjanost upisa, niti to na njega utječe.
Zabilježba i upis pomorskog dobra u zemljišne knjige
Zabilježba postupka utvrđivanja granica pomorskog dobra u zemljišne knjige
Pitanje osnovanosti prijedloga za zabilježbu postupka utvrđivanja granica pomorskog dobra na nekretninama u zemljišnim knjigama, iako se u naravi provodi po pravilima izvanparničnog postupka, ne ostavlja ništa manje dvojbi od prethodnih pitanja. Naime, zabilježba je upis kojim se čine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom određeno da ih se može zabilježiti u zemljišnim knjigama. Zabilježbom se mogu osnivati određeni pravni učinci kad je to predviđeno zakonom. Zemljišnoknjižne zabilježbe mogu se učiniti u svrhu: – da se vidljivim učine osobni odnosi, naročito ograničenja glede upravljanja imovinom, kao i drugi odnosi i činjenice određene zakonom, s tim učinkom da se nitko ne može pozivati na to da za njih nije znao niti morao znati; – da se osnuju pravni učinci koje zabilježba proizvodi po odredbama ovoga ili drugih zakona (zabilježba prvenstvenoga reda, otpisa zemljišta, zajedničke hipoteke, otkaza hipotekarnih tražbina, spora, prisilne dražbe, zabrane otuđenja ili opterećenja, obveze zahtijevanja brisanja hipoteke, pridržaja prvenstvenoga reda, zabilježbe određene po pravilima o ovrsi i osiguranju i dr.). Na taj način propisano je da je zabilježba spora upis kojim se čini vidljivim da se glede knjižnog prava pred sudom ili drugim nadležnim tijelom vodi postupak čiji bi sud mogao utjecati na uknjižbu, pripadanje, postojanje, opseg, sadržaj ili opterećenje tog prava. Utoliko zabilježba spora ima učinak da pravomoćna presuda donesena povodom tužbe djeluje protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava pošto je prijedlog za zabilježbu spora stigao zemljišnoknjižnom sudu, te da isto vrijedi i kad je zabilježbom spora učinjeno vidljivim da se vodi postupak pred drugim nadležnim tijelom, o čijem ishodu ovisi knjižno pravo. Dakle, ne mora se nužno raditi o postupku pred sudom, ali se mora raditi o postupku o čijem ishodu ovisi promjena nositelja knjižnog prava, promjena sadržaja, opsega, reda prvenstva knjižnog prava ili uopće postanak upisanog knjižnog prava. Zabilježbu spora može zahtijevati svaka stranka u postupku, kao i svaka druga osoba koja je sudionik postupka, a ima za to pravni interes, ako dokaže da se taj postupak vodi. Zabilježbu spora može rješenjem dopustiti zemljišnoknjižni kao i drugi sud ili nadležno tijelo, pred kojim se vodi postupak čije se zabilježba zahtijeva.
Jedan dio praktičara izražava stav da u takvoj pravnoj situaciji o tome nije riječ, jer se u postupku utvrđivanja granica pomorskog dobra ne donosi odluka koja bi bila valjana zemljišnoknjižna isprava na temelju koje bi se mogao zatražiti upis, već nakon tog postupka tek slijedi postupak koji bi eventualno mogao biti od utjecaja na knjižna prava, a što pak nije predmet navedene zabilježbe. U prilog takvom stavu iznose se uglavnom dva ključna razloga. Da odredbama ZZK, Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama, kao ni drugim zakonom nije predviđena mogućnost zabilježbe postupka utvrđivanja pomorskog dobra. Nadalje, da za upis zabilježbe, neovisno o tome što je njezin predmet, moraju biti ispunjene sve pretpostavke koje se moraju ispuniti za provedbu svakog zemljišnoknjižnog upisa. Jedna od tih pretpostavki je da se upis zahtijeva protiv onoga koji je u vrijeme podnošenja zahtjeva za upis upisan kao nositelj knjižnog prava glede kojeg se zahtjeva upis ili bude istodobno uknjižen ili predbilježen. Prema takvom motrištu, niti prijedlog za upis zabilježbe postupka utvrđivanja granica pomorskog dobra, niti isprave na temelju kojih se zahtijeva upis u pravilu ne ispunjavanju ovu pretpostavku.
Stoga, kako ZZK-a izričito određuje koje se pravne činjenice mogu zabilježiti, uz koje pretpostavke i s kojim pravnim učincima, budući da odredbama ZZK-a, niti nekog posebnog propisa, nije predviđeno da bi predmet zabilježbe bio postupak određivanja granica pomorskog dobra te da se ne radi o postupku čiji bi ishod mogao utjecati na uknjižbu, pripadanje, postojanje, opseg, sadržaj ili opterećenje knjižnih prava, tako zatraženi upis u praksi redovite se odbija. Pojednostavljeno, moglo bi se reći da vođenje postupka utvrđivanja granice pomorskog dobra ne utječe na zemljišnoknjižna prava pa stoga nisu ostvareni uvjeti za zabilježbu postupka prema odredbama ZZK. Logika takvog promišljanja je stav da odluka donesena u upravnom postupku ne utječe na promjenu upisa u zemljišnim knjigama.
Međutim, ovome se suprotstavlja vrlo ozbiljan argument koji polazi od pitanja, koji je onda smisao vođenja upravnog postupka utvrđivanja granica pomorskog dobra, ako ne postoji publicitetna funkcija. Postupak utvrđivanja granica pomorskog dobra ima utjecaj na zemljišnoknjižna prava, pa se stoga zabilježba takvog postupka nije protivna njegovoj svrsi i što je najvažnije služi zaštiti pomorskog dobra, što bi u konačnici trebao biti glavni cilj. Granice pomorskog dobra prema odredbama Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama utvrđuje povjerenstvo za granice Ministarstva nadležnog za poslove pomorstva, a na prijedlog županijskog povjerenstva za granice, što znači da se postupak utvrđivanja granica pomorskog dobra pokreće prijedlogom županijskog povjerenstva. O tim granicama povjerenstvo za granice odlučuje rješenjem protiv kojeg se može uložiti žalba ministarstvu. Pri tome oblik akta kojim se utvrđuje granica pomorskog dobra proizlazi iz Uredbe o postupku utvrđivanju granica pomorskog dobra, koja propisuje da se granica utvrđuje rješenjem kao upravnim aktom u upravnom postupku koje donosi Povjerenstvo ministarstva. Prijedlog za upis pomorskog dobra podnosi Državno odvjetništvo nakon što mu je rješenje o određivanju granice pomorskog dobra dostavi nadležno ministarstvo. Dakle, evidentno postupak utvrđivanja granice pomorskog dobra predstavlja upravni postupak koji se vodi u odnosu na upisano knjižno pravo u zemljišne knjige i ishod tog postupka nedvojbeno utječe na opseg, sadržaj i postojanje knjižnog prava protustranke u takvom postupku.
U glavnu zemljišnu knjigu upisuje se opće dobro ako to zatraži osoba koja na to ima pravni interes. Kada je u zemljišnim knjigama upisano opće dobro, u vlastovnici će se učiniti vidljivim njegovo svojstvo te tko vodi brigu, upravlja i odgovara za to dobro, osim ako brigu, upravljanje i odgovornost za opće dobro ima Republika Hrvatska, kada se to neće upisivati. Na taj način upis statusa općeg dobra je knjižno pravo koje se upisuje u zemljišne knjige. Slijed takvog razmišljanja upućuje na samo jedan zaključak, da Republika Hrvatska kao predlagateljica, može zahtijevati zabilježbu postupka utvrđivanja granice pomorskog dobra, jer su za takav zahtjev ispunjene opće pretpostavke zemljišnoknjižnog postupka.
Ako je pomorsko dobro stvar izvan prometa i ne može biti u vlasništvu niti jedne fizičke ili pravne osobe, onda zasigurno ne vrijedi pravilo povjerenja u zemljišne knjige. Stjecatelj koji je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige ne može biti pravno zaštićen u odnosu na nekretninu koja je pomorsko dobro, bez obzira na to je li zabilježen postupak utvrđivanja granice pomorskog dobra u zemljišne knjige ili ne.
Upis pomorskog dobra u zemljišne knjige
Za razliku od zabilježbe, nešto je drukčija situacija kada je riječ o uknjižbi kao upisu na nekretnini koja predstavlja pomorsko dobro. Nije rijetkost da su u zemljišnim knjigama, nekretnine upisane kao “pristanište” ili neki drugi dio kopna koji se po zakonu smatra pomorskim dobrom, premda se u katastru se po kulturi vode kao “zgrada” ili pod nekom drugom oznakom, što znači da kultura upisana u zemljišnim knjigama, ne odgovara stvarnom stanju. Ukoliko je Uredbom o određivanju granice pomorskog dobra na dijelu katastarske općine, na kojoj se nalazi ta nekretnina, određena granica pomorskog dobra, moguće je da iz iste proizlazi kako se ona nalazi izvan ili unutar granica pomorskog dobra. Vrlo često kada lokalna samouprava traži upis prava vlasništva takve nekretnine na osnovu sporazuma – pravnog posla s upisanim vlasnikom, iako takva nekretnina nije unutar utvrđenih granica pomorskog dobra, zemljišnoknjižni sudovi odbijaju prijedlog za uknjižbu, zbog stava da se radi o općem dobru na kojem ne može postojati pravo vlasništva, premda se uz prijedlog za upis uknjižbe u pravilu prilažu potvrdu Upravnog odjela za pomorstvo, prometa i veze, Povjerenstva za granice pomorskog dobra, da je nekretnina izvan granica pomorskog dobra, no koja međutim nije provedena u zemljišnim knjigama. Sa stajališta doktrine, takvo motrište nije prihvatljivo, jer osim što se zemljišne knjige temelje na podacima katastarske izmjere, pomorsko dobro određeno je svojim granicama koje prema zakonom utvrđenom postupku utvrđuje Povjerenstvo za granice Ministarstva, na prijedlog županijskog povjerenstva za granice.
Upisom u zemljišnu knjigu pravo vlasništva stječe se temeljem pravnog posla, kako je to propisano odredbama čl. 119. do 125. ZV-a. Temeljem drugih pravnih osnova (odluka suda, nasljeđivanje, na temelju zakona) pravo vlasništva se stječe kada se ispune u zakonu propisane pretpostavke.
Stoga, kada je riječ o zemljišnoknjižnom upisu mora se voditi računa o tabularnoj ispravi i zemljišnoknjižnom postupku kao izvanparničnom postupku sa svim ograničenjima koja iz njega, u odnosu na parnični postupaka proizlaze. Na taj način pitanje mogućnosti postojanja prava vlasništva na pomorskom dobru može postati irelevantno kada je pravomoćnom presudom odlučeno da su tužitelji stekli pravo vlasništva. Ukoliko odluka uz deklaratorni dio sadrži i kondemnaciju da je tužnik po pravomoćnosti dužan trpjeti uknjižbu prava vlasništva, onaj tko je vlasnik nekretnine ima pravo ishoditi upis svoga prava vlasništva u zemljišnoj knjizi. Takvo motrište zasniva se na tome da je dio izreke presude kojim se tužiteljima dopušta uknjižba prava vlasništva skladu s pravomoćnim dijelom presude kojim je utvrđeno da su oni stekli to pravo vlasništva, čak i kada pravni status nekretnine to i ne dopušta. Zemljišnoknjižni sudovi ne mogu po službenoj dužnosti pokrenuti zemljišnoknjižni postupak niti po službenoj dužnosti provoditi upise u zemljišne knjige, osim ako zakonom nije drukčije određeno. To se eventualno može odnositi na zabilježbu podataka u posjedovnici, zabilježbu odbijanja prijedloga za upis, zabilježbu postupka za ispravljanje pogrješnog upisa, zabilježbu rješenja prvostupanjskog suda o odbacivanju žalbe, zabilježbu žalbe protiv rješenja o upisu, zabilježbu teretnog otpisa, zabilježbu prigovora zbog besteretnog otpisa dijelova male vrijednosti, zabilježbu otpisa, zabilježbu prijave ili prigovora u ispravnom postupku nakon otvaranja zemljišne knjige.
Učiniti vidljivim status pomorskog dobra
Odredbama ZZK određeno je da se neke činjenice i okolnosti koje se odnose na knjižna prava, njihove nositelje, zemljišnoknjižni postupak i sl. moraju učiniti vidljivim u zemljišnoj knjizi. One se čine vidljivim upisom “učiniti vidljivim” kojeg zemljišnoknjižni sud provodi po službenoj dužnosti uvijek kad je zakonom izričito određeno da se određena činjenica ili okolnost mora učiniti vidljivom u zemljišnoj knjizi. Iako taj upis ZZK u svojim uvodnim odredbama uopće ne navodi kao jedan od mogućih upisa, on ima glavnu svrhu preglednost zemljišnih knjiga, njihovu bolju potpunost, upućivanje na upise provedene u nekom drugom dijelu istog ili drugog zemljišnoknjižnog uloška, odnosno provodi se radi utvrđivanja promjene sastava, kulture površine zemljišnoknjižnog tijela i sl.
Učiniti se vidljivim može u posjedovnici, kao i u vlastovnici nekog zemljišnoknjižnog uloška. Na mjestu u zemljišnoknjižnom ulošku na kojem bi trebalo provesti upis učiniti će se vidljivim kad je zemljišnoknjižnom sudu stigao prijedlog za upis, što zapravo predstavlja plombu.
Provođenje upisa učiniti vidljivi u odnosu na pomorsko dobro
Republika Hrvatska redovito na temelju odluke o određivanju granice pomorskog dobra traži da se u zemljišnim knjigama za određene nekretnine učini vidljivim status pomorskog dobra pozivom na odredbe čl. 23. st. 4. ZZK i čl. 14. st. 3. Zemljišnoknjižnog poslovnika.
Odredbe ZZK propisuju da će se u situaciji kada je u zemljišnim knjigama upisano opće dobro učiniti vidljivim to njegovo svojstvo, te tko vodi brigu, upravlja i odgovara za to dobro. Ako brigu, upravljanje i odgovornost za opće dobro ima Republika Hrvatska, to se neće posebno upisivati. Gotovo identična odredba stipulirana je i u Zemljišnoknjižnom poslovniku. Tome redovito prethodi donošenje rješenja Povjerenstva za granice Ministarstva o određivanju granica, u kojoj su granice označene opisno, a u zemljišnim knjigama su kao vlasnici na tim istim nekretninama često upisane fizičke osobe.
Svakako ne predstavlja problem situacija kada je u zemljišnim knjigama već upisano opće dobro. Druga je stvar međutim kada su kao vlasnici upisane fizičke ili pravne osobe. Oko te dvojbe razilaze se dva međusobno suprotstavljena stajališta.
Prema jednom, takav prijedlog bi trebalo odbiti uvijek kada se radi o situaciji da su kao vlasnici u zemljišne knjige upisane fizičke ili pravne osobe. Ono se temelji na motrištu da se radi o pravu vlasništva, pa da se stoga upisom učinit vidljivim ne može dirati pravo vlasništva. Upis statusa pomorskog dobra vrši se u vlastovnici, čime bi slijedom takvog razmišljanja dotadašnji vlasnik izgubio pravo vlasništva. Identičan problem može izazvati i situacija kada je u zemljišnim knjigama upisano opće dobro, uz istovremeni upis prava vlasništva neke fizičke ili pravne osobe. Pojam općeg dobra i njegov vlasničkopravni status je definiran, kao i postupak njegovog publiciranja. No, isto tako niti pravo vlasništva upisanog vlasnika u zemljišnim knjigama ne bi se trebao mijenjati bez kontradiktornog postupka, obzirom da kontradiktorni postupak nije svojstven postupanju zemljišnoknjižnih sudova.
Pokušajmo razmotriti nekoliko situacija koje se javljaju u praksi. Kada je u posjedovnici upisano pomorsko dobro (npr. morska obala), a u vlastovnici vlasništvo fizičke osobe, kada je u posjedovnici upisan svjetionik koji prema zakonskom definiciji ne predstavlja pomorsko dobro, ili kada je u posjedovnici upisan pašnjak, ali je iz izvoda iz katastra nekretnina vidljivo da se radi o pomorskom dobru. Bez obzira na razlike oko upisa u posjedovnici, ukoliko su takve nekretnine utvrđene pomorskim dobrom, prevladavajuće je stajalište da je upis pomorskog dobra moguće izvršiti u okviru zemljišnoknjižnog postupka samo onda kada je u posjedovnom listu upisano pomorsko dobro, a u vlasnički list opće dobro ili općenarodna imovina. Sve druge situacije involviraju mijenjanje statusa nekretnine u vlastovnici i u konačnici promjenu vlasništva, što nije uputno rješavati u zemljišnoknjižnom postupku.
Međutim, mnogo je bliže ratio legis stajalište da upis učiniti vidljivim ima sve funkcije zabilježbe koja u toj fazi ne utječe na pravo vlasništva upisanog vlasnika, jer se radi o publicitetnoj funkciji sa svrhom zabrane raspolaganja nekretninom na kojoj je učinjen vidljivim status pomorskog dobra.
Zaključne napomene
Posljedica utvrđenja pomorskog dobra općim dobrom je njegova nesposobnost da bude objektom prava vlasništva i drugih stvarnih prava. Takva zabrana izrijekom je propisana odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kao i Zakonom o pomorskom dobru i morskim lukama. Na pomorskom dobru ne može se stjecati pravo vlasništva ni druga stvarna prava po bilo kojoj osnovi, jer nisu sposobni biti objektom prava vlasništva i drugih stvarnih prava oni dijelovi prirode koji po svojim osobinama ne mogu biti u vlasti niti jedne fizičke ili pravne osobe, već su na uporabi svih. O pomorskom dobru, koje dakle ne može biti u vlasti niti jednog građanskopravnog subjekta, vodi brigu o zaštiti, upravlja i odgovara Republika Hrvatska, neposredno ili putem županija i jedinica lokalne samouprave.
Odredbe ZV-a, kada je riječ o koncesiji, dopuštaju mogućnost pravnog odvajanja zgrada i drugih građevina od općeg dobra. U tom smislu propisuje (čl. 9. st. 4 ZV-a), da nisu dijelovi zemljišta one zgrade i druge građevine koje su trajno povezane s tim zemljištem ako ih do njega pravno odvaja stvarno pravo koje svojega nositelja ovlašćuje da na tom tuđem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu, što na odgovarajući način vrijedi i za građevine na općem dobru. Zakonom o pomorskom dobru i morskim lukama uspostavljeno je načelo jedinstva zemljišta i zgrade na način da je propisano kako se građevine i drugi objekti na pomorskom dobru koji su trajno povezani s pomorskim dobrom smatraju pripadnošću pomorskog dobra.
Nepobitna je činjenica da su uz samo more izgrađeni brojni objekti i da su u zemljišne knjige upisani kao privatno vlasništvo, koje je na taj način uspostavljeno na dijelovima morske obale, tj. pomorskom dobru. Značaj tog dvojbenog segmenta vlasništva dodatno se produbio napuštanjem sustava društvenog vlasništva, koje uz imperativnu zaštitu općeg dobra i poštivanje jednovrsnosti vlasništva, mora voditi računa o zatečenom stanju. Ipak ne treba smetnuti s uma da su građevine trajno povezane s pomorskim dobrom kao njegova pripadnost i trebaju slijediti njegovu sudbinu, što u naravi predstavlja provedbu načela pravnog jedinstva nekretnine i pomorskog dobra u okviru egide koju nevlasničkom konceptu pomorskog dobra pruža Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama. Njegove odredbe otklanjaju bilo kakvu pomisao da zgrade i druge građevine izgrađene na pomorskom dobru te tako s njim trajno povezane, ne predstavljaju njegovu pripadnost. Pravno odvajanje stoga u tom dijelu, kada je riječ o pomorskom dobru, nije ostvarivo bez obzira na mogućnost koju, kada je riječ o zgradama i drugim građevinama, ostavljaju odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u odnosu na zemljišta ili opće dobro na kojem je osnovano koncesijsko pravo. Pravo na izgradnju ili korištenje građevina moguće je tek u okviru gospodarskog korištenja pomorskog dobra na temelju izdane koncesije.
Obzirom na specifičnost zatečenog stanja na pomorskom dobru, danas sasvim sigurno treba ustrajati na potpunoj nevlasničkoj koncepciji, kada je riječ o zemljištu, dok bi za građevine i druge izgrađene objekte možda vrijedilo razmisliti o modelu ograničenog prava vlasništva, kakvo je u obliku vremenskog ograničenja moguće u okviru Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima za vrijeme trajanja koncesije.