Autor: dr.sc. Nikola Karamarko, dip. oec. hotel. i turiz.
Sa velikim zadovoljstvom i zbog još veće potrebe za održivim turističkim razvojem u Hrvatskoj pridružujem se portalu Pomorsko dobro. Razlog za pridruživanje ovom portalu je potpuno neshvatljiva i neprihvatljiva a mogu slobodno reći i sramotna činjenica, s kojom se mi, profesionalni nezavisni savjetnici i poduzetnici u turizmu, svakodnevno suočavamo u Hrvatskoj.
Radi se o ključnom pitanju, iz naše poduzetničke turističke stvarnosti, koje bi moglo ući u svaku rubriku „vjerovali ili ne“ u kojoj se traži se odgovor na pitanje koje glasi:
– Kako se u Hrvatskoj 2018. godine dodjeljuju koncesije na pomorskom dobru, a pomorsko dobro se nalazi ispred tih ugostiteljsko turističkih objekata, postojećih i novih, kojima upravljaju vlasnici hotela, kampa, marine i dr. :
a)Na osnovu podnesenog zahtjeva vlasnika hotela, kampa, marine i dr. ?
ili,
b)Na osnovu javnog prikupljanja ponuda ?
Točan odgovor na ovo pitanje sigurno znaju samo bespomoćni savjetnici, ogorčeni i otjerani poduzetnici iz zemlje i svijeta kao i državna administracija. Primjerice u PGŽ to je Upravni odjel za pomorsko dobro, promet i veze !
Zašto je to u Hrvatskoj još tako, govore primjeri iz naše prakse, unatoč najboljoj svjetskoj praksi u turizmu pa i zdravoj pameti ?
Poznato je da najbolja svjetska praksa počiva na održivom upravljanju razvojem i konkurentnošću ugostiteljsko turističkih proizvoda (UTP). Upravo održivo upravljanje razvojem je više nego nužno potrebno u Hrvatskoj praksi. Zašto ?
Zbog činjenice da polazišni preduvjet održivog upravljanja razvojem UTP podrazumijeva, istovremeno davanje koncesija na osnovu podnesenog zahtjeva vlasnika a ne na osnovu javnog prikupljanja ponuda. Ako je vlasnik objekta već investirao ili investira u održivi razvoj turističkih proizvoda, on mora znati pravila igre prije donošenja vlasničke odluke o razvoju postojećeg ili novog objekta. To je posebno važno za poduzetnike koji svoje poslovanje temelje na osiguranom upravljanju kvalitetom prema standardima i know how hrvatskih i svjetskih brandova, koje počiva na Procesnom upravljanju razvojem projekata.
To znači da početak procesa upravljanja razvojem turističkog projekta započinje sa
– Definiranjem koncepta najbolje upotrebe (KNU) i planiranjem sadržaja turističkog proizvoda hotela, kampa, marine i drugo, koji moraju istovremeno uključiti i sadržaj plaže odnosno sunca i mora, kao temeljni motiv dolaska u Hrvatsku !
Prirodno je i nužno potrebno, da se hoteli, kampovi i drugi turistički objekti na jadranskoj obali okruže i povežu svoje sadržaje sa morem i prostorom pomorskog dobra. Zbog toga je donesen Nacionalni program i Akcijski planu iz prosinaca 2014. koji je donijelo Ministarstvo turizma Hrvatske, sa utvrđenim elementima uređenja i upravljanja plažama, koji se odnose na:
- Klasifikacije plaža s opisom temeljnih značajki i razlikovnih elemenata,
- Tematizacije plaža s minimalnim tehničkim uvjetima i posebnim elementima plaža,
- Prihvatni kapacitet plaža, te
- Prioritetne mjere nacionalnog Akcijskog plana uređenja i upravljanja morskim s plažama s rokovima izvršenja od 2014. do 2018. godine.
Izrada nacionalnog programa uređenja i upravljanja plažama je okvir odnosno sredstvo usklađivanja izrade programa na nižim razinama. Okvir obuhvaća broj i naziv tema, opće i posebne elemente tema, te metodologiju izrade regionalnih programa.
U 2014. – 2015. godini – Jedinice regionalne samouprave (županije) izradile su regionalne programe uređenja i upravljanja plažama što podrazumijeva razradu metodologije koja obuhvaća analizu stanja resursne osnovice županija, SWOT matrice, viziju, tematizaciju, standarde i modele upravljanja, te akcijski plan (strateški, normativni i operativni okvir) i njihovo usvajanje od strane županijske skupštine.
Zaključno, davanje koncesija na osnovu “podnesenog zahtjeva” mora postati preduvjet i temeljno pravilo razvoja i održive konkurentnosti ugostiteljsko turističkih proizvoda u Hrvatskoj. Procesno upravljanje razvojem turističkog projekta započinje sa upravo sa Definiranjem koncepta najbolje upotrebe (KNU) i planiranjem sadržaja turističkog proizvoda hotela, kampa, marine i drugo. Kako je nesporno plaža sastavni tehnički i tehnološki povezan dio turističkog proizvoda, to znači da se i Plaža mora istovremeno uključiti sa svojim sadržajima u proces upravljanja razvojem već u konceptualnoj fazi definiranja turističkog proizvoda, odnosno u takozvanu Plažu turističkog kompleksa (Resort plaža).
Resort plaža je tipičan primjer plaže koja bi se morala davati isključivo na zahtjev vlasnika turističkih objekata hotela, kampova, marina i dr.! Resort plaža nije niti zatvorena niti ograđena plaža. To je plaža sa kojom vlasnik objekta mora upravljati, najmanje na istoj razini kvalitete turističkog objekta i prema propisanim nacionalnim standardima i istim svjetskim standardima osiguranja kvalitete koju propisuju svjetski hotelski brandovi ! To znači da je svakom gostu pod istim uvjetima dostupan ulaz u hotel ali još uvijek nije i na plažu hotela !
Kakva je hrvatska praksa pokazuju slijedeći primjeri iz 2018. godine.
Primjer 1. Hrvatska praksa dodjele koncesije na osnovu javnog prikupljanja ponuda za postojeću plažu turističkog kompleksa Grand hotel Adriatic i novog Hotela Baština Opatija.
Iako je postojeća Plaža ispred turističkog kompleksa (Resort plaža) novo adaptiranog Hotela Baština Lungomare i povijesnog kompleksa Grand Hotela Adriatic tipičan primjer za Resort plažu, upravo je u svibnju 2018. godine donesena odluka, na osnovu javnog prikupljanja ponuda, da se koncesija dodjeljuje samo jednom i to novom hotelu. To znači da je turistički kompleks Adriatic izgubio svoju povijesnu plažu !
Razlog zato je i činjenica, da nisu prihvaćeni prijedlozi potencijalnih koncesionara, hotela Adriatic i Baština, za mogućim prostornim proširenjem površine plaže koje nije upitno. Da apsurd bude još veći, županija je umjesto povećanja plaže, postojeću koncesiju plaže podijelila po pola, na dvije koncesije i donesla odluku da obje koncesije pripadnu samo novom manjem hotelu Baština Opatija na rok od 15 godina !?
Kalendarski, sada je već konac mjeseca srpnja 2018. godine a bivša povijesna plaža Adriatic još uvijek nikome nije dana na korištenje, a nitko ne zna niti kada će se to dogoditi. Bivši koncesionar Adriatic ne smije koristiti plažu a isto tako niti novi koncesionar. Stanje plaže je više nego jadno. Plaža je fizički otvorena a zbog sredine sezone kupanja puna gostiju. Gosti su očito iz spremišta sami izvukli ležaljke i razbacali ih po plaži s kojom nitko ne upravlja. Na plaži nisu otvoreni tuševi, nisu stavljene stepenice za ulazak u more, nema zaštitne mreže, zatvoren je bar i nekada čuveni grill na plaži, a o animaciji, živoj glazbi i stanju čistoće ne treba niti govoriti. Koncesija za ovu plažu istekla je prije devet mjeseci još u studenom 2017. godine. Državna administracija ne zna da se hotel prodaje u paketu zajedno sa plažom i da alotmanska prodaja hotela kreće već u svibnju tekuće godine za slijedeću godinu 2019. Po svemu sudeći ova povijesna opatijska plaža neće ući u ugovore o prodaji niti za 2019. godinu. Ono što hotelijere sigurno očekuje su odštetni zahtjevi gostiju, zbog upropaštenog odmora uslijed neizvršavanja obaveza iz ugovora o prodaji hotela na turističkom tržištu. Ovo je aktualna slika prve dame hrvatskog turizma !
Primjer 2. Prijedlog za dodjelu koncesije za novu izgradnju plaže novog hotelskog kompleksa luksuzne klase sa svjetskim brandom hotela.
Obzirom da se odluke o gradnji hotela i koncesiji plaže nisu mogle biti donesene istovremeno, investitor se prilagodio našoj praksi dodjele koncesije na osnovu javnog prikupljanja ponuda. Prihvatio je rizik gradnje hotela i rizik natjecanja za dodjelu koncesije na osnovu javnog prikupljanja ponuda, i to za plažu koja bi se tunelom ispod obalne šetnice povezala sa hotelom. Pismom inicijative vlasnik je zatražio da Upravni odjel za pomorsko dobro, prema Glavnom projektu plaže i pontona, dodijeli koncesiju na pomorskom dobru za izgradnju i gospodarsko korištenje plaže i pontona ispred Hotela, na razdoblje od 20 godina. Pismo inicijative i Orijentacijski plan investicije uključuje obavljanje slijedećih sportsko-rekreacijskih djelatnosti: iznajmljivanje ležaljki, iznajmljivanje suncobrana, iznajmljivanje sandolina i pedalina te ostale sportsko-rekreativne aktivnosti.
Ležaljke i suncobrani moraju biti grupirani na način do 50 % kopnene površine plaže bude slobodno za posjetitelje koji ne žele koristiti ležaljke i suncobrane koncesionara na plaži a radi se o hotelu najviše kvalitete i vodećem svjetskom luksuznom brandu.
Ukupno ulaganje u uređenje pomorskog dobra iznosi najmanje …. kuna, od čega u prvoj godini trajanja koncesije, u kojoj se predviđa izgradnja pontonskog sunčališta i uređenje plaže, najmanje ….. kuna. Ostatak ulaganja mora biti sukladan studiji gospodarske opravdanosti koju će ponuđači dostaviti u svojoj ponudi i to kroz preostale godine trajanja koncesije i dr.
U prethodnom periodu na predmetnoj mikro lokaciji gospodarske djelatnosti nisu se obavljale jer plaža nije postojala.
Predmet koncesije je pomorsko dobro, uređena plaža turističkog razreda A, koja se daje bez mogućnosti ograđivanja i naplate ulaza na plažu, s pravom na gradnju. Ukupna površina koja se daje u koncesiju iznosi, primjerice 600 m2 od čega se 100 m2 odnosi na kopneni dio, dok morski dio iznosi 500m2.
Kopneni dio se sastoji iz dijela k.č. …u z.k.ul. … i dijela k.č. … u z.k.ul. …, sve u k.o …, Zemljišnoknjižni odjel u ….. upisano kao pomorsko dobro.
Prema ovom primjeru, mi u Hrvatskoj imamo u praksi nesporne činjenice, koje za investitore donose slijedeće rizike i to kako slijedi:
- Odluka o gradnji hotela i koncesija na plažu su dva neprihvatljiva rizika za investitora, koji investitori u pravilu ne prihvaćaju, jer to mora biti jedinstvena odluka,
- Potiču se špekulanti za natjecanje za koncesiju na plaži koja je povezana s hotelom,
- Na novo izgrađenoj plaži investitor mora osigurati da nakon izgradnje „50 % kopnene površine plaže bude slobodno za posjetitelje koji ne žele koristiti ležaljke i suncobrane koncesionara na plaži,
- Obaveza osiguranja 50% kapaciteta za posjetitelje koji ne žele koristiti izgrađeni standard Plaže u koncesiji, nespojiva je sa propisanim standardima upravljanja i osiguranja kvalitete, kao primjerice The Leading Hotels of the World – Leading Quality Assurance (minimalni standardi osiguranja i upravljanja kvalitetom ovog svjetskog branda),
- Hrvatski poduzetnici, na ovako propisani način, ne mogu osigurati propisanu razinu kvalitete hotela koji propisuje svjetski hotelski brand. Ova činjenica bitno umanjuje pravo na ravnopravno konkurentno poslovno natjecanje na turističkom tržištu i ograničava održivost i konkurentnost i dr.
Zaključno, premda Resort Plaže čine jedinstvenu funkcionalnu gospodarsku cjelinu sa UTP u praksi je stanje neprihvatljivo. Pomorsko dobro čini razlog postojanja i suštinu sadržaja UTP odnosno objekata koji mora biti održiv i globalno konkurentan.
Navedeni primjeri jasno pokazuju da se u Hrvatskoj i dalje donose odluke koje su štetne i neprihvatljive. Upravljanje razvojem i održivom konkurentnošću UTP i tvrtki je dovedena u pitanje. Ovo više nije poziv nego vapaj da se žurno, već izgrađenim objektima i novim objektima koji koriste pomorsko dobro, odobrava davanje koncesije na zahtjev umjesto prakse davanja koncesija na osnovu javnog prikupljanja ponuda.
