Autor: Dr.sc.Josipa Cvelić Bonifačić, Direktor operacija za razvoj kampova Valamar
Ako čovjek ne zna prema kojoj luci plovi, niti jedan vjetar neće mu biti povoljan.
Kamp na obali postoji zbog plaže i mora. Kampisti borave na otvorenom i neposredno uz plažu te je kamping industrija iz razloga zaštite interesa svojih gostiju u posebno osjetljivoj situaciji glede korištenja i režima plaža i obale. No, plaže u kampu nisu samo uređeni prostori pogodni za sunčanje već u velikom dijelu hrvatskih kampova, a što predstavlja baš “hrvatsku specifičnost” one se sastoje i od stijenja te dijela nepristupačne i neuređene obale.
Pitanje plaža u kampovima u literaturi se nigdje ne spominje i može se zaključiti da se pojam “plaža u resortima” može djelomično odnositi i na kampove. Međutim, u kampovima su prisutne određene specifičnosti koje ključno određuju konkurentno i održivo upravljanje plažama a time i njihov prihvatni kapacitet:
- Sloboda i odnos prema prirodi obilježja su kamping potražnje. Pitanje pristupa i korištenja plaža te njihova povezanost s kampom na moru pitanje je prema percepciji gostiju konkurentnosti hrvatskog kampinga.
- Pitanje sigurnosti za kamping gosta, kako je pokazalo istraživanje moje doktorske disertaciju, na drugom je mjestu nakon kvalitete plaže i mora. Sigurnost za kamp gosta znači kako sigurnost osoba tako i kamp opreme. Kamp parcela se ne može zaključati i nema zidove. Stoga je sigurnost kamp gosta direktno je povezana sa okolnim prostorom tj. režimom korištenja plaže. Pitanje osiguranja sigurnosti za gosta kroz režim korištenja plaže pitanje je konkurentnosti hrvatskog kampinga.
Po pitanju aktivnosti na pomorskom dobru u Hrvatskoj ključna su dva zakona: Zakonom o turističkom zemljištu1 kao i Zakonom o pomorskom dobru i morskim lukama2 ne rješava se samo pitanje vlasništva turističkog zemljišta i pravni režim pomorskog dobra. Dugoročno ova dva Zakona u velikoj mjeri određuju sudbinu i konkurentnost turističke ponude na morskoj obali jadranskog prostora (hoteli, kampovi, nautički turizam, marine, plaže, itd.)3. Čak i zanemarujući pitanje dvostrukih naknada i dodatnih opterećenja turističkoj privredi, ključno je pitanje kako postojeći ili novi zakonski okvir pogoduje stvaranju konkurentnosti hrvatskog turizma. Stoga koncesije kako na turističkom zemljištu tako i na pomorskom dobru trebaju prije svega biti instrument gospodarske politike u funkciji održivog gospodarskog razvoja.
U ovom trenutku hrvatski kamping suočen je s nizom nekonkurentnih rješenja po pitanju pomorskog dobra:
1. Granice pomorskog dobra
Prema odredbama čl. 3. Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama (NN 158/03) jedini način raspolaganja i korištenja općih dobara je putem koncesija. Koncesija na pomorskom dobru može se dati nakon što je utvrđena granica pomorskog dobra i provedena u zemljišnim knjigama a što nije slučaj na cijeloj obali. Država od gospodarstvenika zahtjeva da sami pokrenu i financiraju utvrđivanje granica pomorskog dobra. Kriteriji za granice nisu istoznačni i precizni na cijeloj obali. Država nema alata ni mogućnosti isplatiti naknadu, izvlastiti i upisati u zemljišne knjige pomorsko dobro kao opće dobro unutar tih granica. Tamo gdje je to eventualno moguće, za gospodarstvenika nema prava prvenstva niti nadoknade troškova kao ni priznavanja iznosa uloženih sredstava. Izvjesno je da će biti vrlo skoro potrebno pristupiti reviziji utvrđenih granica pomorskog dobra te iste svesti u “realne” okvire obzirom da je određivanje granica vrlo različito po Županijama.
Zaključuje se da je potrebno utvrditi granice gdje nisu utvrđene a omogućiti reviziju granica pomorskog dobra tamo gdje su pogrešno utvrđene te pomorsko dobro regulirati u okvirima prirodnih granica. Ukoliko se smatra potrebnim moguće je definirati dodatni zaštitni pojas.
2. Rok dodjele koncesije
Rok na koji se dodjeljuju koncesije na pomorskom dobru varira od 5 do 20 godina u pojedinim Županijama. Iako se u natječaju i Inicijativi za ishođenje koncesije traži predočenje poslovnog plana za ulaganje na pomorskom dobru za 10 ili15 godina kao i garancija banke, ukoliko lokalna samouprava to ne želi, Županije izdaju u pravilu vrlo kratke koncesije. Taj kratak rok nije dostatan za ozbiljna ulaganja i podizanje kvalitete sadržaja i usluga.
Potreba usklađenja sa Zakonom o turističkom zemljištu za trgovačka društva nameće činjenicu da je potrebno uskladiti rokove koncesija na zemljištu i pomorskom dobru (50 godina).
3. Cijena koncesije
Analizom više koncesija danih na području Primorsko goranske i drugih Županija za slične ili iste djelatnosti pravnih subjekata uočava se velika razlika u cijeni koncesija što upućuje na zaključak da je isto predmet dogovora na lokalnom nivou. Potrebno je redefinirati cijene na način poštivanja specifičnosti hrvatske obale a posebno obale u kampovima koja se ne može usporediti sa uređenom prirodnom plažom jer se najčešće sastoji od kilometra obale različite kvalitete.
Predlaže se redefiniranje cijena u cilju poticanja gospodarskih djelatnosti i zaštite a koja će uključiti distinkciju između vrste plaža i cijena. Treba redefinirati koncesijski sustav na pomorskom dobru i omogućiti dobivanje koncesije na zahtjev pod jasnim i transparentnim zakonskim uvjetima koji uključuju i koncesijsku naknadu.
4. Obuhvat koncesije na pomorskom dobru
Koncesije na pomorskom dobru za gospodarsko korištenje trebala bi u pravilu obuhvatiti samo kopneni dio. Pritom je potrebno imati jedan tretman za prirodne plaže a drugi za kamenitu obalu. Određivanje koncesija na morskom dijelu pomorskog dobra treba biti vezan jedino uz sigurnost gostiju na moru i uz sigurnost plovidbe. Također držimo da je nemoguće definirati obuhvat mora na pravičan i jednoznačan način u odnosu na kopneni dio. Koncesijska naknada trebala bi na morskom dijelu pomorskog dobra biti na simboličnoj razini.
Predlaže se obuhvat koncesije na pomorskom dobru samo u okviru kopnenog dijela , a iznimno morskog dijela pomorskog dobra uz simboličnu naknadu.
5. Pitanje otvorenih i zatvorenih koncesija za kampove
Kamping je cjelina sa plažom i morem te kao takva i po Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti mora biti ograđena. Stoga je za kamping jedina moguća konkurentna opcija zatvorena koncesija. To međutim ne znači da je u kamp i njegovu plažu zabranjen pristup. To znači kontrolirani pristup koji već prema dogovoru može biti omogućen stanovništvu i njegovim gostima na razne primjerene načine. Istovremeno zabranjen pristup na plažu može biti prodavačima krafni, izleta, nasilnim osobama koje maltretiraju goste i sl.
Može se zaključiti da je potrebno revidirati i dopustiti zatvorene koncesije upravljanja plažama u cilju pružanja sigurnosti gostima kampa te mogućeg razvoja usluga i sadržaja u granicama pomorskog dobra na jednostavan i održiv način. Režim dogovora sa lokalnim stanovništvom i njegovim gostima moguć je na kontrolirani način.
6. Upravljanja plažama i obalom ispred kampa kada kamp nije ovlaštenik koncesije
Veća kategorija kampa uvjetuje i bolje uređenu plažu. Međutim, postoje brojni slučajevi kada kampovi nemaju sklopljen Ugovor o koncesiji obzirom da se ista dodjeljuje natječajem. U ovim slučajevima, plažom i pomorskim dobrom upravlja ili jedinica lokalne samouprave ili neki drugi koncesionar a aktualno stanje i problemi su slijedeći:
U slučajevima kada plažom u kampu upravlja drugi koncesionar najčešće nastaje nered u uporabi, nemogućnost upravljanja kvalitetom, redom i čistoćom na plaži što kao posljedicu ima umanjenje kvalitete usluge u cijelom kampu i nastajanje dugoročne gospodarske štete za kamp. Upravljanje pomorskim dobrom ispred kampa moguće je samo u slučajevima izrazite dubine plaže kada je kamp u mogućnosti kvalitetno se ograditi od javnog dijela plaže.
Zaključuje se da je jedina logična i prihvatljiva alternativa tzv “Koncesija na zahtjev” koja omogućava prirodnu vezu između koncesionara zemljišta neposredno uz obalu i same obale. Koncesija na zahtjev ( upit) u skladu je sa Zakonom o turističkom zemljištu i novim Prijedlogom Zakona o koncesiji te ju treba ugraditi u Novi Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama.
7. Administriranje prilikom postupka davanja koncesije
Sam postupak ishođenja koncesije najčešće je apsurdan. Razlike u površinama, obuhvatu, cijenama po m2 koncesije, i dužina trajanja koncesije od Županije do Županije su različite. Postupak je dugotrajan, za njega je potrebno prikupiti masu dokumentacije za što gospodarski subjekti naprosto nemaju snage.
Posebno treba naglasiti apsurd da se za sve djelatnosti koje kamp želi dati partnerima u potkoncesiju (npr. ležaljke) mora ishoditi suglasnost Županijske skupštine za sklapanje takvog Ugovora što također značajno komplicira i produžava postupak. Ovdje bi bilo potrebno slijediti logiku Zakona o turističkom zemljištu da se slobodno pristupa obavljanju djelatnosti unutar koncesioniranog područja po volji koncesionara tj. dozvoljava se da se objekti daju u zakup.
Zaključuje se da će za postizanje konkurentnosti menadžmenta trebati pojednostaviti postupak davanja koncesije a posebice se traži “koncesija na zahtjev” i ukidanje javnog natječaja te priznavanje stečenih prava od strane kampa.
8. Postojeći objekti na pomorskom dobru
U kampovima ima objekata koji su izgrađeni na pomorskom dobru (restorani, bazeni i sl) i koje jesu ili nisu procijenjeni u vrijednost društvenog kapitala trgovačkog društva, bez obzira što su izgrađeni na općem dobru koje po svojim osobinama ne može biti u vlasništvu kampa. Postavlja se pitanje što s takvim objektima i čije su vlasništvo. Naime, Država nije izvlastila niti platila naknadu za te objekte. Česte su situacije gdje su objekti čak procijenjeni i u temeljnom kapitalu društva a upisano je pomorsko dobro. Prema pravilu o “jedinstvu zemljišta i zgrade” izgrađeni objekt je preko noći postao pripadnost pomorskog dobra a bez da je Republika Hrvatska koja upravlja pomorskim dobrom za to platila a kamoli obeštetila dotadašnjeg vlasnika.
Još je gora situacija kada se primjerice objekt nalazi unutar koncesioniranog područja (luke ili luke nautičkog turizma) pa je dodijeljena koncesija koncesionaru a objekt je izgradio drugi gospodarski subjekt. U tom slučaju vlasnik objekta prisiljen je zapravo predati objekt drugom gospodarskom subjektu (koncesionaru) i to bez ikakve garancije obeštećenja čime su zaista dovedena u pitanje neka temeljna ustavna prava.4
Iskustva koncesioniranja govore da se u prosjeku koncesije na pomorsko dobro izdaju na 5 do maksimalno 10 godina. U tako kratkom periodu nema povrata na bilo kakve ozbiljnije investicije na pomorskom dobru te je svako ulaganje bespredmetno a posebice ozbiljnija i veća ulaganja.
Nepravične i nedorečene odredbe u odnosu na postojeće objekte i krajnja nesigurnost za nove objekte dovodi do blokade investicija i ulaganja u pomorsko dobro tj. do zaustavljanja gospodarskog rasta u kampovima i dugoročne štete za hrvatsko gospodarstvo. Potrebno je detaljno i pravično urediti sustav građenja na pomorskom dobru i to posebice vezano na mogućnost opterećenja objekata hipotekom.
9. Novi objekti na pomorskom dobru
U cilju razvoja gospodarske djelatnosti bilo bi potrebno omogućiti:
- građenje jednostavnih objekata na pomorskom dobru
- uređenje plaža
- uređenje prostora sa plutačama za goste kampa
- uređenje jednostavnih pristana
- uređenje pontonskih pristana
bez usklađenja sa prostornim planovima općina i gradova što najčešće potpuno blokira bilo koje uređenja na ovim prostorima.
U svim slučajevima, umjesto komplicirane i neefikasne procedure vezane uz prostorne planove predlaže se primijeniti Istarski model u kojem je Županija Istarska formirala posebnu stručnu Komisiju za ocjenu projekata uređenja obale i koja se sastoji od raznih stručnjaka iz više područja a koja procjenjuje predloženi zahvat na pomorskom dobru od strane investitora koji je nositelj koncesije.
Što se tiče građevina i ostalih većih i značajnijih objekata na pomorskom dobru isti moraju biti usklađeni sa prostornim planovima gradova i općina.
Predlaže se da se jednostavne građevine na području koncesije mogu graditi temeljem odobrenja Stručnog povjerenstva kojeg će formirati Županija.
10. Budućnost kampinga obzirom na rješavanje pitanja pomorskog dobra
Pitanje budućeg “izgleda” hrvatskih kampova, koje se već dugo istovremeno i postavlja i “zaobilazi” glasi: – hoće li i hrvatski kampovi, kao većinom drugdje u Europi, (morati) postati ograđeni usporedno s linijom obale, granicom pomorskog dobra ili će pristup iz kampa na plažu ostati slobodan? U slučaju opredjeljenja da plaža čini sastavni dio cjeline kampa potrebno je isto zakonski urediti i odrediti pravo i obvezu kampova za sklapanje ugovora o koncesiji i to kao prioritetna koncesija. U slučaju opredjeljenja da plaža nije sastavni dio kampa biti će potrebno:
- propisima regulirati prava i obveze koncesionara:minimalni uvjeti koje plaže moraju ispunjavati, kategorizacija plaža sukladno standardima objekata koji gravitiraju plaži i standardima ukupne destinacije
- definirati način i uvjete korištenja plaže za kamp i goste kampa
No, pritom treba uvijek imati na umu da je hrvatska obala specifična i da se konfiguracija ne može usporediti sa ostalim zemljama Mediterana. Jedan kamp koji je smješten na poluotoku primjerice i ima 3 km stjenovite obale ne može funkcionirati zatvoren u ogradi dok je pristup na tu obalu slobodan.
Moramo biti svjesni posljedica eventualne takve odluke a to je gubitak konkurentnosti na Mediteranu, te gubitak gostiju.
11. Donošenje odgovarajućih propisa o plažama
Važeći propis o plažama5 donijet je još 1995. godine i izrazito je podnormiran. S druge strane rastuća je potreba za sigurnošću i višim standardom usluge kako u sobi, restoranu – tako i na plaži. Gradovi i općine, njihova komunalna poduzeća niti ostali potencijalni koncesionari trenutno ne mogu pružiti i garantirati niti razinu usluge niti sigurnosti na plaži koja je u potpunosti otvorena za sve.
Predlaže se utvrditi vrste plaža, minimalne uvjete koje plaže trebaju zadovoljavati, eventualno i kategorizaciju plaža, način utvrđivanja kapaciteta, i slično. Plaže u kampu treba specifično tretirati obzirom da se sastoje od plaža uređenih i prirodnih, te neuređenog dijela obale.
12. Uređenje plaža na “hrvatski način” kao instrument stjecanja konkurentske prednosti
Pitanje uređenja plaža aktualizirali su u posljednje vrijeme brojni pojedinci. Redovno se kontekst uređenja plaža povezuje isključivo sa stvaranjem šljunčanih plaža a što u Hrvatskoj znači gotovo redovito promjenu prirodnog izgleda obale. Među njima su najglasniji oni koji su sami protuzakonito i bez ikakvih dozvola intervenirali u pomorsko dobro na razne načine6. Tako se pored svih otvorenih pitanja vezanih za plaže i pomorsko dobro otvaraju i dodatna pitanja:
- efikasnog sankcioniranja prekršitelja, uništavača i uzurpatora pomorskog dobra
- konsenzus o načinu uređenja plaža i količini te kvaliteti intervencije u plaže i pomorsko dobro ne kopirajući druge već prilagođavajući rješenja konfiguraciji i bogatstvu naše obale
- kako educirati i senzibilizirati lokalno stanovništvo da bude čimbenik kvalitetnog upravljanja plažama
Pritom je od ključne važnosti da intervencija u stvaranje umjetnih plaža bude primjerena krajobrazu i specifično Hrvatska. Dobar primjer u postupanju sa uređivanjem plaža u tom smislu ima Istra koja odobrava intervencije na plažama preko posebno oformljene Komisije koja interdisciplinarno sagledava pojedine projekte te im daje zeleno svijetao ili ne.
Iz prethodnih analiza konkurentskog menadžmenta plaža i pomorskog dobra vidljivo je da na ovom području vlada posvemašnja pravna zbrka, svojevrsna blokada događanja na pomorskom dobru, nemogućnost razvoja pa u konačnici i neosiguravanje zaštite pomorskog dobra. Neriješena imovinsko pravna pitanja su konzervirana, zastalo je rješavanje stvarnih i stečenih prava na pomorskom dobru.
Nejasno je kako uopće u posljednjih 18 god. funkcionira sustav koncesioniranja u Hrvatskim kampovima te su sve nepravilnosti na neki način obavijene velom šutnje. Rješavanje problematike prepušteno je dogovaranju a ne konzistentnim pravilima.
Potrebno je hitno pristupiti stvaranje pravnih preduvjeta koje će omogućiti nesmetan gospodarski razvoj kamping turizma. Daljnje nejasnoće i kontraverze dovesti će do gospodarskih gubitaka, gubitaka gostiju i stvaranju daljnjeg nereda na najkvalitetnijem i najdragocjenijem blagu ove zemlje.
Preduvjeti za uređen sustav pomorskog dobra u kampovima su:
- redefiniranje cjelokupnog koncesijskog sustava na pomorskom dobru u smislu davanja “koncesije na zahtjev”
- redefiniranje sustava granica i njihovo realno utvrđivanje te sustav obeštećenja bivših vlasnika i upis u zemljišne knjige
- priznanje zakonito stečenih prava na pomorskom dobru stečenih ulaganjem kapitala a kako to Ustav RH propisuje da se ista ne mogu umanjiti zakonom niti drugim pravnim aktom
- potrebno je redefinirati status plaža i morskog područja uz plaže u odnosu na kamp
- redefinirani minimalne uvjete koje plaže trebaju ispunjavati
- redefinirati elemente koncesija i postupka (natječaj – na zahtjev, kriteriji za izbor koncesionara, naknade, ograđivanje, naplata ulaza i dr.)
- postići usuglašenost svih propisa koji se odnose ili se dotiču pomorskog dobra – (propisi o pomorskom dobru, o prostornom uređenju i gradnji, o ugostiteljstvu, plažama, turističkom zemljištu)
- potrebno je sve odnose koji se tiču pomorskog dobra maksimalno urediti propisima, radi omogućavanja jednakih uvjeta poslovanja svim kampovima vezano za pomorsko dobro i sprječavanja mogućeg voluntarizma i prevage političkih nad gospodarskim razlozima, sukoba nadležnosti i dr.
Iz svega ovdje opisanog proizlazi da je gospodarstvenicima u kampingu i kampistima pitanje pomorskog dobra i koncesija pitanje opstanka, pitanje pružanja elementarne usluge (smještaj na otvorenom) pitanje sigurnosti za goste i pitanje kvalitete cjelokupne kamping usluge od koje plaža i obala čine tehnološki isti organizam. Obzirom na značaj kamping turizma za cjelokupan hrvatski turizam, time pitanje pomorskog dobra postaje ključno pitanje daljnjeg razvoja ali i konkurentnosti.
1 Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije (N.N. 92/10)
2 Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama, NN 158/03
3 www.05demo.com, 27.03.2012.
4 Restaurant Marina u Marini Punat primjer je takvog postupanj
5 Pravilnik o vrstama plaža i uvjetima koje moraju zadovoljavati NN 50/95
6 www.tportal.hr/biznis/gospodarstvo/122955/Bez-pjescanih-plaza-nas-turizam-propada.html, 13.02.2012.