Portal pomorsko dobro predstavlja izdvojene dijelove znanstvenog rada suca Vrhovnog suda Republike Hrvatske i bivšeg zamjenika Glavnog državnog odvjetnika RH Jadranka Juga, “Stvarna prava na pomorskom dobru“ (2013.). Iako s odmakom jednog desetljeća rad je danas posebno aktualan.
Autor obrađuje i traži odgovor, a istovremeno nudi rješenja za jedno izrazito složeno, kontroverzno i danas posebno aktualno pitanje pomorskog dobra, a koje se odnosi na mogućnost postojanja i razrješavanje stvarnih prava na pomorskom dobru, kao i na samu pretvorbu na pomorskom dobru.
U svojem radu Jug ističe da je s jedne strane pravni status općeg dobra isključivao mogućnost stjecanja prava vlasništva i drugih stvarnih prava, a s druge strane svi dosadašnji propisi priznavali su stečena prava vlasništva ili druga stvarna prava na pomorskom dobru, ako su stečena po valjanom pravnom osnovu i načinu stjecanja. Stoga se u teoriji i praksi kontinuirano postavlja kao sporno pitanje mogućnost postojanja stvarnih prava na pomorskom dobru. Autor zastupa mišljenje da je to pitanje direktno vezano na pitanje stečenih prava i nepovredivosti prava vlasništva s ustavnopravnog i konvencijskog aspekta.
Istovremeno autor upozorava da problem ulaganja u nekretnine na pomorskom dobru od strane društvenih poduzeća, a koja su ulaganja procijenjena kod pretvorbe, utječe na gospodarstvo, pravnu sigurnost te zaštitu investitora. Predlaže se da nekretnine ili ulaganja u te nekretnine koje su prednicima današnjih trgovačkih društava procijenjene kod pretvorbe društvenih poduzeća od strane HFP-a, ukoliko se ne mogu izuzeti iz pomorskog dobra, treba priznati trgovačkim društvima putem prvenstvene koncesije na nekretninama pomorskog dobra u trajanju razmjerno vrijednosti nekretnine ili ulaganja.
Ova stručna i znanstvena tema predstavlja danas prvorazredno pravno i političko pitanje pomorskog dobra, na koje za sada nismo dali odgovore.
Moramo konstatirati kako zakonodavac u novom ZPDML nije akceptirao niti pokušao ugraditi mišljenja i prijedloge autora u novi zakonski tekst.
Znanstveni rad je objavljen u Zborniku Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, v.34. br. 1, 277-305., 2013.(Radi lakšeg praćenja teksta, fusnote iz izvornog znanstvenog rada nisu prikazane).
Stručni urednik
Branko Kundih
Doc. dr. sc. Jadranko Jug, sudac Vrhovnog suda Republike Hrvatske
Mogućnost postojanja stvarnih prava na nekretninama pomorskog dobra
Osnovni pravno-doktrinarni i praktični problem u svezi nekretnina u pravnom statusu pomorskog dobra odnosi se na utvrđenje nekretnina koje čine pomorsko dobro, a s time vezano za mogućnost postojanja stvarnih prava na nekretninama koje čine pomorsko dobro. Ako se tome pridoda problem pretvorbe i privatizacije na nekretninama pomorskog dobra koji je u direktnoj vezi s pitanjem mogućnosti postojanja stvarnih prava na nekretninama pomorskog dobra, može se zaključiti da se radi o izuzetno važnom pravnom i praktičnom pitanju od interesa za sve građane Republike Hrvatske (dalje RH). Ukoliko se brzo i jasno ne mogu utvrditi nekretnine koje su u pravnom statusu pomorskog dobra, nije moguće niti učinkovito provesti upravljanje, korištenje i zaštitu takvih nekretnina koje su tada izložene još većoj devastaciji.
Problem ulaganja u nekretnine na pomorskom dobru od strane društvenih poduzeća, a koja su ulaganja procijenjena kod pretvorbe, utječe na gospodarstvo, pravnu sigurnost te zaštitu investitora. Osnovna kontradikcija svih dosadašnjih zakona koji su regulirali pravni status pomorskog dobra odnosi se s jedne strane na izričito načelno isključivanje mogućnosti stjecanja stvarnih prava, a s druge strane navođenja stečenih stvarnih prava na pomorskom dobru na valjan način. Stoga se u teoriji i praksi kontinuirano postavlja kao sporno pitanje mogućnost postojanja stvarnih prava na pomorskom dobru. Mišljenja smo da je to pitanje direktno vezano na pitanje stečenih prava i nepovredivosti prava vlasništva s ustavnopravnog i konvencijskog aspekta.
Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama (N.N. 158/03), dalje ZPDML, u prijelaznim i završnim odredbama regulira mogućnost postojanja prava vlasništva i drugih stvarnih prava na zemljištu i građevinama koje su dio pomorskog dobra. U čl. 118. st. 1. ZPDML-a načelno se određuje da su nevaljani svi upisi prava vlasništva ili nekog drugog stvarnog prava na nekretninama koje su pomorsko dobro, a za koje se ne može dokazati pravno valjan način stjecanja. S obzirom na takvu odredbu ZPDML-a, mogu se izvesti dva pravno relevantna zaključka vezana za problematiku mogućnosti postojanja prava vlasništva i drugih stvarnih prava na nekretninama pomorskog dobra.
Prvi zaključak je da na pomorskom dobru može postojati pravo vlasništva ili neko drugo stvarno pravo ako se dokaže valjan način stjecanja takvog prava, a drugi zaključak je da je teret dokaza valjanog načina stjecanja stvarnog prava na zemljištu ili građevinama na pomorskom dobru na knjižnom nositelju tog prava.
ZPDML propisuje obvezu dokazivanja postojanja valjanog načina stjecanja stvarnog prava na zemljištu i građevinama na pomorskom dobru knjižnom nositelju takvog prava, ali niti približno ne navodi što bi se moglo smatrati takvim valjanim načinom stjecanja te u kojim vremenskim granicama. Osim toga, obveza da netko tko je u zemljišnim knjigama upisan kao vlasnik ili nositelj nekoga drugoga stvarnog prava, treba dokazivati valjanost stjecanja tog prava, u suprotnosti je s općim načelom zemljišnoknjižnog prava da se presumira da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta.
Ukoliko osoba koja je u zemljišnim knjigama upisana kao vlasnik ili nositelj nekoga drugoga stvarnog prava na pomorskom dobru ne može dokazati valjani način stjecanja prava vlasništva ili nekoga drugoga stvarnog prava, bila je predviđena sankcija da će nadležni državni odvjetnik podnijeti zemljišnoknjižnom sudu prijedlog za brisanje upisa prava vlasništva ili drugoga stvarnog prava.
Smatramo da je odredba čl. 118. st. 1. ZPDML-a teško provediva u praksi te da je zakonodavac nastavio tradiciju navođenja mogućnosti postojanja stvarnih prava na pomorskom dobru, ali pri tome propušta odrediti materijalne i formalne pretpostavke za postojanje takvih prava. Naime, nije jasno što bi predstavljalo valjan način stjecanja stvarnih prava na pomorskom dobru, ni na koji način bi netko mogao dokazati svoje valjano stjecanje, niti je bila pravilno propisana vrsta postupka i način brisanja prava vlasništva ili drugoga stvarnog prava kod provedenih uknjižbi nevaljalih stjecanja takvih prava.
Naime, zemljišnoknjižni sudovi ne mogu brisati nečije pravo vlasništva na nekretnini pomorskog dobra samo na temelju prijedloga državnog odvjetnika, jer zemljišnoknjižni sud ne može utvrđivati u zemljišnoknjižnom postupku sporne činjenice, a zemljišnoknjižni postupak je strogo formalan postupak u kojem se odlučuje na temelju stanja u zemljišnoj knjizi te prijedloga za upis s prilozima.
ZPDML je predvidio za postojeće građevine na pomorskom dobru koje se koriste za stanovanje, a izgrađene su ili stečene temeljem valjane pravne osnove, institut davanja na posebnu uporabu bez naknade, i to dok se građevine koriste za stanovanje. Radi se zapravo o institutu besplatne koncesije koju je korisnik građevine bio dužan zatražiti u roku od godine dana od stupanja na snagu ZPDML-a. Nije poznato da bi po toj osnovi bila dana koncesija za posebnu uporabu pomorskog dobra, a to iz razloga što ne postoje mjerila za utvrđenje valjanog načina stjecanja prava vlasništva ili drugih stvarnih prava na pomorskom dobru. Doktrinarno gledajući, odredbe čl. 118. st. 1. i 7. osim što nisu provedive u praksi, međusobno su kontradiktorne i suprotne ustavnom načelu kojim se jamči uživanje prava vlasništva.
Naime, iz čl. 118. st. 1. ZPDML-a argumentum a contrario proizlazi da postoji mogućnost stjecanja stvarnih prava na zemljištu i građevinama na pomorskom dobru, a to znači da se tada ne radi o nekretnini u pravnom statusu pomorskog dobra (općeg dobra), već o nekretnini u običnom stvarnopravnom režimu. Mišljenja smo da u takvim situacijama, kada se primjerice radi o neprijepornih šest metara zemljišta od granice mora, postoje dvije mogućnosti. Prva je da se u postupku iz čl. 4. st. 4. ZPDML-a odredi granica pomorskog dobra na užem dijelu kopna, eventualno na samoj liniji mora, a druga je da se u postupku izvlaštenja oduzme pravo vlasništva ili drugo stvarno pravo određenoj nekretnini radi prelaska u pravni status općeg dobra, uz naknadu tržne vrijednosti. Kod toga smo mišljenja da institut besplatne koncesije za određene namjene takvih nekretnina može biti samo zamjena za pravičnu naknadu tržne vrijednosti nekretnine u postupku izvlaštenja, i to samo na temelju sporazuma.
Isti pravno-doktrinarni problem prisutan je u našem pravnom sustavu još od donošenja Uredbe/39, koja je u § 17. predviđala mogućnost postojanja prava vlasništva ili drugoga stvarnog prava na nekretninama koje su dio pomorskog dobra stečenog na pravovaljan način, u kojem slučaju je bilo propisano pravo na izvlaštenje uz odštetu. U slučaju da držalac nekretnine koja je pomorsko dobro nije mogao dokazati pravovaljani način i naslov stjecanja pomorskog dobra, bilo je predviđeno putem parnice utvrditi postojanje pomorskog dobra i upis takve nekretnine u tom pravnom statusu u zemljišne knjige. Doktrinarno gledajući, Uredba/39 imala je znatno pravilnija rješenja za istu situaciju, pa je tako jasno proizlazilo da je potrebno provesti izvlaštenje kod postojanja stvarnih prava stečenih na pravovaljan način na nekretninama koje bi inače bile dio pomorskog dobra, a samo u parnici se moglo utvrđivati na koji način je stečeno neko stvarno pravo.
Zakon o pomorskom i vodnom dobru, lukama i pristaništima (N.N. 19/74), dalje ZPVDLP, je također predviđao mogućnost postojanja prava vlasništva ili drugoga stvarnog prava na pomorskom dobru, u kojem slučaju je propisivao provođenje izvlaštenja takve nekretnine koja čini pomorsko dobro. ZPVDLP je prvi zakon koji je propisao vremenski okvir u kojem vlasnik ili nositelj nekoga stvarnog prava na nekretnini koja je pomorsko dobro mora dokazati to svoje pravo, jer će se u protivnom pokrenuti parnica radi utvrđenja takve nekretnine kao pomorskog dobra. Dakle, mišljenja smo da je ZPVDLP u odnosu na ZPDML također doktrinarno pravilnije rješavao pitanje mogućnosti postojanja stvarnih prava na nekretninama koje bi inače bile dio pomorskog dobra, iz razloga što je predviđao izvlaštenje kod valjanog stjecanja stvarnih prava koje se moglo utvrditi samo u parnici, a jedini je definirao vremensku granicu za mogućost valjanog stjecanja stvarnih prava na pomorskom dobru.
Pomorski zakonik (N.N. 17/94), dalje PZ, je propisivao nemogućnost stjecanja prava vlasništva i drugih stvarnih prava na nekretninama koje čine pomorsko dobro, ali je istodobno u čl. 1038. st. 1. priznavao stečena prava vlasništva ili druga stvarna prava po valjanoj pravnoj osnovi i načinu stjecanja, a koja su postojala nakon stupanja na snagu ZPVDLP-a. To bi značilo da je PZ kao vremensku granicu za mogućnost stjecanja stvarnih prava na pomorskom dobru uzeo datum stupanja na snagu ZPVDLP. Ukoliko vlasnik pomorskog dobra ili nositelj stvarnih prava nije mogao dokazati pretpostavke za valjani način stjecanja tih prava na pomorskom dobru, PZ je predviđao ovlast nadležnoga javnog pravobranitelja za pokretanje sudskog postupka da se nekretnina utvrdi kao pomorsko dobro. PZ je stoga kao i Uredba/39 i ZPVDLP predviđao da se u parnici utvrđuju pretpostavke valjanog načina stjecanja stvarnih prava na pomorskom dobru, ali je predviđao izvlaštenje samo objekata na kojima je postojalo pravo vlasništva ili drugo stvarno pravo stečeno na valjani način. Kod toga je predviđao pravo besplatne koncesije kao naknadu za takvo pravo, a ne pravičnu tržnu naknadu.
U svakom slučaju ukupno su doktrinarno najlošija rješenja u svezi mogućnosti stjecanja stvarnih prava na pomorskom dobru upravo u ZPDML-u, a osnovni problem kod svih propisa počevši od Uredbe/39 pa do ZPDML-a je da niti jedan propis nije barem primjerice naveo kriterije po kojima bi se moglo utvrditi je li pravo vlasništva ili neko drugo stvarno pravo stečeno na valjani način i temeljem valjane pravne osnove.
Kao vremensku granicu za stjecanje stvarnih prava na pomorskom dobru na valjani način, PZ i ZPVDLP su odredili dan stupanja na snagu Zakona o iskorištavanju luka i pristaništa (ZILP) ili 21. srpanj 1961. Smatramo da taj datum ne bi trebao biti granica nakon čega više ne bi bilo mogućnosti stjecanja prava vlasništva ili drugih stvarnih prava na pomorskom dobru. To iz razloga jer je i nakon toga dolazilo do postupanja nadležnih državnih tijela ili drugih osoba javnog prava, a temeljem kojih postupanja je dolazilo do stjecanja određenih prava u odnosu na nekretnine koje su pomorsko dobro.
Tako su se, primjerice, izdavale građevne dozvole za izgradnju objekata na dijelovima obale nastalim nasipavanjem mora, obavljana je procjena nekretnina ili ulaganja u nekretnine na pomorskom dobru pri pretvorbi društvenih poduzeća te su prodavani stanovi prema posebnom zakonu koji se nalaze na pomorskom dobru. Postavlja se pitanje je li se u svim tim slučajevima moglo steći pravo vlasništva ili drugo stvarno pravo na nekretninama koje se nalaze na pomorskom dobru, ili se radi o pravno nevaljanim stjecanjima koja imaju za posljedicu gubitak svih prava stečenih na taj način.
Ako bismo prihvatili da se sukladno općem načelu o nemogućnosti stjecanja stvarnih prava na pomorskom dobru (općem dobru) radi o nevaljanim stjecanjima, postavlja se pitanje odgovornosti same države i njenih tijela koji su bili dužni skrbiti o pomorskom dobru, a zapravo su postupali suprotno odredbama pozitivnog propisa koji je regulirao pravni status pomorskog dobra. Smatramo da u svim takvim slučajevima treba imati pragmatični pristup, i prije svega gdje je to moguće utvrditi nekretnine koje su dio pomorskog dobra i njene granice u užem dijelu kopna i izvan nekretnina na kojima su stečena neka od navedenih prava temeljem postupanja same države i njenih tijela (čl. 4. st. 4. ZPDML-a). U ostalim slučajevima trebalo bi primijeniti odredbe o izvlaštenju, kod čega kao jedan od načina naknade može biti i besplatna koncesija ili koncesija na određeno razdoblje.
Pretvorba i privatizacija na nekretninama pomorskog dobra
Zakon o pretvorbi društvenih poduzeća (N.N. 19/91), dalje ZPDP, je osnovni pretvorbeni zakon koji je regulirao pretvorbu društvenih poduzeća, pa tako i njihovih nekretnina, ZPDP na koji se nadovezuje Zakon o privatizaciji. Odredbama ZPDP-a koji je stupio na snagu 1. svibnja 1991. uređuje se pretvorba poduzeća s društvenim kapitalom u poduzeće kojem je određen vlasnik. Pretvorbom društvenog poduzeća nastaje dioničko društvo ili društvo s ograničenom odgovornošću koje ima u cjelini poznatog vlasnika. ZPDP se primjenjuje na sva poduzeća sa sjedištem u RH, osim na banke i druge financijske organizacije i organizacije za osiguranja te druge pravne osobe koje su osnovane na temelju posebnih propisa. Jedno od osnovnih pitanja prema ZPDP-u je utvrđenje društvenoga kapitala poduzeća, nad kojim kapitalom je izvršena pretvorba društvenog vlasništva. Kod toga su upravo nekretnine predstavljale najvrjedniji i najveći dio društvenoga kapitala nekog poduzeća.
Društveni kapital je, prema ZPDP-u, razlika između vrijednosti sredstava (ukupne aktive) poduzeća i vrijednosti obveza poduzeća uključujući obveze prema pravnim i fizičkim osobama na temelju njihovih trajnih uloga u poduzeću. Društvena poduzeća bila su dužna dostaviti HFP-u, pri podnošenju zahtjeva za davanje suglasnosti na namjeravanu pretvorbu, određene isprave i dokumentaciju, a za utvrđenje nekretnina koje čine društveni kapital poduzeća od posebnog značaja su bili elaborat o procjeni vrijednosti poduzeća koji sadrži knjigovodstvenu i procijenjenu vrijednost poduzeća kao i dokazi o pravu korištenja nekretnina. S obzirom na nesređeno zemljišnoknjižno stanje bilo je teško očekivati da bi se uvijek moglo dostaviti relevantni zk. izvadak kao dokaz prava korištenja određene nekretnine. Stoga su i donesene posebne upute kojima je određeno, između ostalog, da se kao dokaz prava korištenja u materijalno-pravnom smislu mogu koristiti zemljišnoknjižni izvadak, odluka suda, rješenje tijela uprave, ugovor i ostali valjani dokumenti o pravu korištenja nekretnina.
U praksi se kod procjene društvenoga kapitala često događalo da je HFP dao suglasnost na provođenje namjeravane pretvorbe, iako su procjenom bile obuhvaćene nekretnine koje nisu mogle biti predmetom procjene. S druge strane, bile su ispuštane iz procjene nekretnine koje su trebale biti procijenjene u društveni kapital. Kod utvrđenja i procjene društvenoga kapitala poseban problem predstavljala je procjena nekretnina koje su činile pomorsko dobro. Između društvenih poduzeća koja su bila u obvezi provesti pretvorbu prema ZPDP-u bilo je i onih koja su u cijelosti ili dijelom imali imovinu koja se nalazila na pomorskom dobru. Društvena poduzeća su bila dužna u procjenu vrijednosti društvenog kapitala uključiti sve nekretnine koje su vodili u svojoj poslovnoj aktivi i na kojima su bili nositelji prava korištenja.
Stoga je na početku pretvorbe društvenih poduzeća koja su imala imovinu na pomorskom dobru, HFP u vrijednost društvenoga kapitala procjenjivao zemljište i objekte koji su bili pomorsko dobro, da bi kasnije prestao s takvom praksom te je procjenjivao u vrijednost društvenoga kapitala samo ulaganja u objekte izgrađene na pomorskom dobru. ZPDP nije predviđao nikakav poseban postupak u odnosu na određena prava na nekretninama koja su nastala i postojala po tada važećim propisima na pomorskom dobru, te su vođena u aktivi poduzeća i podlijegala pretvorbi. Zbog podnormiranosti došlo je do situacije procjene objekata na pomorskom dobru u društveni kapital ili eventualno do procjene ulaganja u takve objekte, što je kasnije imalo za posljedicu nemogućnost stvarnopravnog reguliranja takve procjene i uknjižbe bilo kakvih stvarnih prava u zemljišne knjige.
HFP je opravdavao takvo svoje postupanje u odnosu na procjenu ulaganja u objekte izgrađene na pomorskom dobru odredbom čl. 2. ZPDP-a, odnosno da je bio dužan u masu društvenoga kapitala poduzeća u pretvorbi uvrstiti i vrijednost ulaganja u nekretnine na pomorskom dobru koje su na korištenju takvog poduzeća. S obzirom na takvo postupanje HFP kod pretvorbe društvenih poduzeća koja su imala objekte izgrađene na pomorskom dobru, dogodile su se dvije pravne situacije. U slučaju da je HFP kod pretvorbe u masu društvenoga kapitala uvrstio i procijenio zemljište i objekte koji su činili pomorsko dobro, dolazilo je nakon toga vrlo često do upisa prava vlasništva takvih nekretnina na novoosnovano trgovačko društvo, a nakon toga su slijedili sporovi u svezi utvrđenja takvih nekretnina kao pomorskog dobra koji su pokretani od strane RH kao pravne osobe koja skrbi o zaštiti pomorskog dobra. Ukoliko je od strane HFP-a došlo samo do procjene vrijednosti ulaganja u objekte izgrađene na pomorskom dobru, a što je bio češći slučaj, tada novoosnovana trgovačka društva nisu mogla u odnosu na procijenjena ulaganja u nekretnine na pomorskom dobru ostvarivati bilo kakva vlasnička prava ili druga stvarnopravna raspolaganja.
Posljedice pretvorbe društvenih poduzeća kojima su u masu društvenoga kapitala procijenjene nekretnine koje su dio pomorskog dobra, očitovale su se u tome da su trgovačka društva slijednici gubili sporove s RH, te su se takve nekretnine utvrđivale kao pomorsko dobro, a trgovačko društvo bi ostajalo bez imovine koja je bila predmet pretvorbe. Moglo se dogoditi da je na taj način trgovačko društvo izgubilo veći dio svoje imovine, a ponekad i cjelokupnu imovinu. Takvo trgovačko društvo bilo bi tada u još lošijem položaju u odnosu na ono gdje je došlo do procjene ulaganja u objekte izgrađene na pomorskom dobru. Ukoliko je u postupku privatizacije došlo do kupnje dionica od strane stranih investitora, postojala je opasnost od pokretanja međunarodnih sporova i arbitraža temeljem bilateralnih sporazuma o poticanju i zaštiti stranih ulaganja. Trgovačka društva koja su nastala pretvorbom društvenih poduzeća kod čije pretvorbe je došlo do procjene ulaganja u objekte izgrađene na pomorskom dobru, a koja se nalaze unutar luka, vrlo često odbijaju sklopiti ugovore o koncesiji s lučkim upravama, pozivajući se na prava stečena ulaganjem njihovih prednika i koja su im procijenjena kod pretvorbe.
Takvo stanje u svezi pretvorbe i privatizacije na nekretninama pomorskog dobra, ima kao izravnu posljedicu nemogućnost gospodarskog razvoja trgovačkih društava koja su nastala temeljem tako provedene pretvorbe.
Mišljenja smo da nije upitno da nekretnine pomorskog dobra nisu mogle biti procijenjene u masu društvenoga kapitala kod pretvorbe te da se nije temeljem takve pretvorbe moglo steći pravo vlasništva tih nekretnina.
Međutim, smatramo da u tom slučaju treba ovim trgovačkim društvima priznati ulaganja u objekte na pomorskom dobru koje je izvršilo društveno poduzeće prednik, i to na isti način kao da je izvršena procjena ulaganja prilikom same pretvorbe. Ukupno svakako treba valorizirati i priznati procijenjena ulaganja u nekretnine na pomorskom dobru jer i Ustav RH u čl. 49. st. 4. jamči da se prava stečena ulaganjem kapitala ne mogu umanjiti zakonom ili drugim pravnim aktom. Kao način ostvarenja prava iz procijenjenih ulaganja u nekretnine na pomorskom dobru najpogodnija je prvenstvena i besplatna koncesija u trajanju razmjerno vrijednosti procijenjenih ulaganja.
Zaključak
Dvojba oko mogućnosti postojanja stvarnih prava na nekretninama pomorskog dobra direktno je povezana s pravnim statusom općeg dobra te vrste nekretnina. Svi pravni propisi u RH koji su regulirali pomorsko dobro sadržavali su kontradiktorno rješenje u svezi mogućnosti stjecanja stvarnih prava na nekretninama pomorskog dobra. S jedne strane je pravni status općeg dobra isključivao mogućnost stjecanja prava vlasništva i drugih stvarnih prava, a s druge strane svi dosadašnji propisi priznavali su stečena prava vlasništva ili druga stvarna prava na pomorskom dobru, ako su stečena po valjanom pravnom osnovu i načinu stjecanja. Osnovni problem svih propisa od Uredbe/39 do ZPDML-a je da niti jedan propis nije naveo barem primjerice kriterije po kojima bi se moglo utvrditi je li pravo vlasništva ili neko drugo stvarno pravo na nekretninama pomorskog dobra stečeno na valjan način i temeljem valjane pravne osnove. Samo PZ i ZPVDLP su odredili vremensku granicu za mogućnost stjecanja stvarnih prava na pomorskom dobru na valjani način, dok ZPDML više ne spominje vremensku granicu.
U cijelom razdoblju postojanja odredbi o mogućnosti stjecanja stvarnih prava stečenih na valjan način na pomorskom dobru, dolazilo je do postupanja osoba javnog prava u odnosu na nekretnine koje su činile pomorsko dobro, pa se opravdano postavlja pitanje jesu li izdavanja građevnih dozvola za izgradnju zgrada na dijelovima obale, nastalim nasipavanjem mora ili prodaja stanova po Zakonu o prodaji stanova u zgradama na pomorskom dobru, valjani načini stjecanja prava vlasništva. Pravni status općeg dobra u svim tim situacijama bio je nepremostivi problem koji nije riješila niti sudska praksa.
Problem stečenog prava vlasništva i drugih stvarnih prava na valjan način na nekretninama pomorskog dobra potrebno je razriješiti postupkom određivanja pomorskog dobra na način da se takve nekretnine izuzimaju iz pomorskog dobra kao u slučaju vjerskih, povijesnih i drugih građevina, a iznimno ako to nije moguće da se provede postupak izvlaštenja sukladno posebnom zakonu koji regulira postupak izvlaštenja. Kod toga se kao valjani način stjecanja stvarnih prava treba uzeti svaka ona izgradnja izvršena do stupanja na snagu novog zakona i koja je izvršena u skladu s važećim dozvolama nadležnih tijela te koja se može zadržati u prostoru sukladno prostornim planovima. U spornim slučajevima treba propisati da se samo u parnici može utvrditi da je neka nekretnina pomorsko dobro i da se samo na taj način može brisati nečije pravo vlasništva upisano u zemljišne knjige.
Nekretnine ili ulaganja u te nekretnine koje su prednicima današnjih trgovačkih društava procijenjene kod pretvorbe društvenih poduzeća od strane HFP-a, ukoliko se ne mogu izuzeti iz pomorskog dobra, treba priznati trgovačkim društvima putem prvenstvene koncesije na nekretninama pomorskog dobra u trajanju razmjerno vrijednosti nekretnine ili ulaganja.